Gemengd vastgoedbelegging met hoge huuropbrengsten in het centrum van Goes

Dit beleggingspand is gelegen aan de Wijngaardstraat 5 in het centrum van Goes, een stad in de Nederlandse provincie Zeeland. Het pand wordt aangeboden voor een prijs van 850.000 euro koperkosten. Het gebouw heeft een totale woonoppervlakte van 400 vierkante meter en is gelegen op een perceel van 190 vierkante meter. De bouw dateert van voor 1906, wat duidt op een historisch bouwkarakter dat typerend is voor veel panden in Nederlandse stadscentra.

Het pand presenteert zich als een veelzijdige beleggingskans die verschillende soorten vastgoedgebruik combineert onder één dak. Aan de voorkant van de begane grond bevindt zich een winkelruimte van ongeveer 135 vierkante meter. Deze commerciële ruimte is momenteel leegstand, wat betekent dat er direct potentieel is voor een nieuwe huurder of dat de ruimte kan worden herontwikkeld om het totale rendement op de investering te verhogen. De verwachte jaarlijkse huurinkomsten voor deze winkelruimte worden geschat op circa 36.000 euro per jaar, hoewel dit cijfer een projectie is en geen gegarandeerd inkomen.

Aan de achterkant van de begane grond is een pizzeria en shoarmarestaurant gevestigd. Dit horecabedrijf is recentelijk gerenoveerd en verhuurd onder een huidig huurcontract met een resterende looptijd van ongeveer vijf jaar. De jaarlijkse huurinkomsten uit deze horeca-eenheid bedragen 19.200 euro. De aanwezigheid van een langdurig huurcontract biedt stabiliteit aan de inkomstenstroom uit dit deel van het pand.

De bovenste verdiepingen van het gebouw bevatten negen huurkamers. De bewoners van deze kamers delen gemeenschappelijke voorzieningen waaronder keukens, badkamers en toiletten. Dit type kamer verhuur is gebruikelijk in de Nederlandse studenten- en young professional woningmarkt. De totale jaarlijkse huurinkomsten gegenereerd door deze negen kamers bedragen 48.000 euro. Dit vertegenwoordigt een aanzienlijk deel van de huidige kasstroom uit het pand.

Bij het combineren van de inkomsten uit de horeca-eenheid en de huurkamers bedraagt de huidige jaarlijkse huurinkomsten 67.200 euro. Als de leegstaande winkelruimte zou worden verhuurd op het geprojecteerde niveau, zou de totale potentiële huurinkomsten kunnen oplopen tot ongeveer 100.000 euro per jaar. Deze kloof tussen huidige en potentiële inkomsten vertegenwoordigt de waardecreatiekans die het pand biedt aan een investeerder die bereid is een geschikte huurder te vinden voor de winkelruimte.

De locatie van het pand wordt beschreven als in het hart van het stadscentrum van Goes. Goes is een middelgrote stad in Zeeland met een goed onderhouden historisch centrum dat zowel bewoners als bezoekers aantrekt. De Wijngaardstraat is gelegen op loopafstand van diverse winkels, restaurants en openbaarvervoersverbindingen. Deze centrale positie draagt bij aan de aanhoudende vraag van zowel huurders als ondernemers die hun bedrijf willen vestigen.

Vanuit structureel perspectief is het gebouw geclassificeerd als een hoekwoning, wat doorgaans betekent dat het aan één zijde is verbonden met omliggende gebouwen. Het totale volume van het gebouw wordt vermeld als 900 kubieke meter. Het gebouw bevat één woonlaag volgens de aanbiedingsgegevens, al verwijst dit waarschijnlijk naar de formele classificatie in plaats van de daadwerkelijke fysieke indeling, aangezien de bovenste verdiepingen de negen huurkamers herbergen.

Het pand heeft momenteel geen energielabel beschikbaar. Dit is niet ongebruikelijk voor oudere gebouwen in Nederlandse stadscentra, in het bijzonder die welke in de loop der tijd zijn verdeeld in meerdere huureenheden. Een potentiële koper dient rekening te houden met de mogelijke kosten en vereisten die gepaard gaan met het verkrijgen van een energielabel en eventuele verplichte energiebesparende verbeteringen die van toepassing kunnen zijn onder de Nederlandse wetgeving voor huurpanden.

De aanbieding vermeldt dat het pand interessant is voor zowel beginnende als ervaren beleggers. Voor een nieuwe belegger biedt de combinatie van een al inkomsten genererende horeca-eenheid en kamerverhuur een directe kasstroom, terwijl de leegstaande winkelruimte een behapbaar project biedt om het rendement te verhogen. Voor ervaren beleggers presenteert het pand een eenvoudige waardevermeerderingskans door de verhuur van de commerciële ruimte.

De vraagprijs per vierkante meter woonoppervlakte is 2.125 euro. Bij het beschouwen van de potentiële totale huurinkomsten van 100.000 euro tegenover de vraagprijs, zou het bruto huurrendement ongeveer 11,8 procent bedragen. Op basis van de huidige werkelijke inkomsten van 67.200 euro bedraagt het bruto huurrendement ongeveer 7,9 procent. Deze cijfers houden geen rekening met leegstand, onderhoudskosten, onroerendezaakbelasting of beheerkosten, wat het netto rendement zou verlagen.

De overdracht van het pand wordt overeengekomen tussen koper en verkoper, wat standaardpraktijk is in Nederlandse vastgoedtransacties en flexibiliteit biedt met betrekking tot de opleveringsdatum. Het pand staat momenteel te koop op het woningplatform Funda.

Samenvattend biedt dit pand aan de Wijngaardstraat 5 in Goes een gemengde vastgoedbelegging met drie distincte inkomenscomponenten: een leegstaande winkelruimte, een operationeel restaurant en negen huurkamers. Het gebouw profiteert van een centrale locatie in een Zeeuwse stad met goede voorzieningen en transportverbindingen. De combinatie van directe huurinkomsten en het potentieel om het rendement te verhogen door de verhuur van de leegstaande commerciële ruimte maakt dit een pand dat verder onderzoek rechtvaardigt door beleggers die actief zijn op de Nederlandse regionale commerciële en residentiële huurmarkten.