Historisch appartement met renovatiepotentieel in het centrum van Den Haag
Hoofdkenmerken
Beschrijving
Dit pand is gelegen aan de Wagenstraat in de wijk Zuidwal in Den Haag, specifiek op nummer 113A. De Wagenstraat wordt erkend als een van de oudste straten van Den Haag en heeft een rijke historische achtergrond. De straat stond van oudsher bekend als een klassieke winkelstraat en is in de loop der tijd uitgegroeid tot onderdeel van wat nu het levendige Chinatown-district van de stad wordt genoemd. Deze locatie biedt een combinatie van culturele diversiteit, eetgelegenheden en stedelijke energie die dit deel van het centrum van Den Haag kenmerkt.
Het appartement bevindt zich op de tweede woonverdieping van het gebouw en beslaat twee woonlagen. De woonoppervlakte bedraagt ongeveer 141 vierkante meter, wat aanzienlijke ruimte biedt voor een centraal gelegen stadsappartement. Daarnaast is er 9 vierkante meter aan gebouwgebonden buitenruimte. Het totale volume van het pand is opgegeven als 500 kubieke meter. Het pand telt in totaal vijf kamers, waarvan er vier zijn bestemd als slaapkamer. Deze kamerindeling maakt het appartement geschikt voor diverse potentiële bewoners, waaronder gezinnen of degenen die extra kamers nodig hebben voor thuiswerkdoeleinden.
De bouwdatum van het gebouw is vermeld als circa 1700, wat het duidelijk in de historische categorie plaatst. Panden van deze leeftijd in Nederlandse stadscentra vertonen doorgaans kenmerkende elementen uit hun bouwtijd, hoewel de objectbeschrijving geen specifieke details geeft over bewaard gebleven architectonische kenmerken in dit specifieke appartement. De leeftijd van het gebouw is relevant omdat deze direct van invloed is op de wettelijke bescherming en clausules die deel zullen uitmaken van de koopovereenkomst.
In de objectbeschrijving staat expliciet vermeld dat het pand kansen biedt voor modernisering en persoonlijke aanpassing. Dit duidt erop dat de huidige staat van het interieur niet aan de hedendaagse normen voldoet en dat een aanzienlijke renovatie noodzakelijk zal zijn. Kopers die dit pand overwegen, moeten rekening houden met aanzienlijke renovatiekosten en planningstijd. De exacte omvang van het benodigde werk is niet gedetailleerd in de beschrijving, dus potentiële kopers zouden een grondige inspectie moeten arrangeren om de staat van structurele elementen, loodgieterswerk, elektrische systemen en andere essentiële onderdelen te beoordelen.
Een belangrijk aspect van dit pand is dat het op eigen grond staat, in het Nederlands bekend als eigendom of eigen grond. Dit betekent dat er geen erfpacht of leaseconstructie in overweging genomen hoeft te worden, wat doorlopende erfpachtkosten elimineert en volledige eigendom biedt van zowel het pand als de grond eronder.
Het pand valt onder een Vereniging van Eigenaren (VvE). De objectbeschrijving geeft aan dat deze VvE is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. De verstrekte checklist toont echter enkele opmerkelijke afwezigheden. Er wordt momenteel geen jaarvergadering gehouden, er wordt geen periodieke bijdrage geïnd van de leden, er is geen reservefonds aanwezig, er is geen onderhoudsplan opgesteld en er is geen gebouwenverzekering actief vermeld. Het ontbreken van deze elementen suggereert dat de VvE minimaal actief of inactief kan zijn. Deze situatie heeft implicaties voor potentiële kopers, aangezien dit betekent dat er mogelijk geen gestructureerde aanpak is voor het collectief onderhoud van de buitenkant en gedeelde elementen van het gebouw. Kopers moeten deze kwestie grondig onderzoeken en begrijpen welke verantwoordelijkheden en kosten in de toekomst kunnen ontstaan met betrekking tot het gebouwonderhoud.
De energieprestatie van het pand is beoordeeld met een energielabel G. In het Nederlandse systeem voor energielabeling vertegenwoordigt G een van de lagere beoordelingen, wat wijst op een beperkte energie-efficiëntie. Dit is in lijn met de leeftijd van het gebouw en het kennelijke gebrek aan energiegerelateerde renovaties. Verwarming en warm water worden verzorgd door een gasketel (combinatieketel), die eigendom is in plaats van gehuurd. Het verbeteren van het energielabel zal waarschijnlijk deel uitmaken van elk uitgebreid renovatieproject en kan bestaan uit het upgraden van isolatie, het vervangen van ramen en mogelijk het vervangen van de ketel of het toevoegen van aanvullende verwarmingssystemen.
Parkeren in deze centrale locatie is onderhevig aan betaald parkeren, waarbij parkeervergunningen beschikbaar zijn via het gemeentelijke systeem. Dit is typisch voor panden in het hart van Nederlandse steden waar parkeerplaatsen op straat worden beheerd om de vraag in balans te brengen met de beschikbare ruimte.
De koopovereenkomst voor dit pand zal verschillende specifieke clausules bevatten die kopers moeten begrijpen. Een ouderdomsclausule erkent de leeftijd van het pand en beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die geacht kunnen worden gezien de bouwdatum van het gebouw. Een materialenclausule richt zich doorgaans op de staat van materialen en afwerkingen. Een niet-zelfbewoningsclausule geeft aan dat het pand momenteel niet door de eigenaar wordt bewoond, wat gevolgen heeft voor bepaalde wettelijke beschermingen die beschikbaar zijn voor residentiële kopers onder het Nederlandse recht.
De oplevertermijn wordt omschreven als in overleg, wat betekent dat de overdrachtsdatum tussen koper en verkoper zal worden onderhandeld als onderdeel van het transactieproces.
Qua locatie profiteert het pand van de nabijheid van Den Haag Centraal Station, dat nationale treinverbindingen biedt evenals lokale tram- en busdiensten. Dit maakt het appartement toegankelijk voor forenzen en degenen die de voorkeur geven aan openbaar vervoer boven eigen vervoer. De omliggende buurt biedt dagelijkse voorzieningen, waaronder winkels en restaurants, op directe loopafstand.
De vraagprijs voor dit pand is 529.000 euro, wat wordt vermeld als kosten koper (k.k.). Dit betekent dat de koper, naast de koopsom, verantwoordelijk is voor de transactiekosten, waaronder de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, en eventuele andere gebruikelijke koperskosten bij Nederlandse vastgoedtransacties.
De prijs per vierkante meter komt uit op ongeveer 3.752 euro op basis van de vermelde woonoppervlakte. Potentiële kopers kunnen dit willen vergelijken met vergelijkbare panden in de buurt om de marktpositie te beoordelen, waarbij zij in gedachten moeten houden dat de renovatievereisten zullen oplopen tot de totale benodigde investering.