Beleggingsportefeuille met 10 Huurwoningen in Valkenboskwartier

This property offering concerns a fully let investment portfolio located in the popular Valkenboskwartier district of The Hague. The portfolio comprises four registered addresses spread across two adjacent buildings situated at Van Marumstraat 24, 24A, 24B and Cartesiusdwarsstraat 2. Together, these addresses contain ten separate residential rental units, making this an attractive proposition for investors seeking immediate cashflow from day one of ownership. The two buildings are characteristic townhouses dating from 1899, positioned on a quiet residential street within the Valkenboskwartier neighbourhood. This area is known for its stable rental market, driven by consistent demand from students and young professionals. The proximity of The Hague University of Applied Sciences (De Haagse Hogeschool) and the Leiden University campus in The Hague contributes significantly to this demand. Additionally, excellent public transport connections via tram lines 2 and 6 help ensure a low vacancy risk for rental properties in this location. The total living area across the portfolio amounts to 246 square metres, situated on a cadastral plot of 80 square metres. The buildings collectively have a volume of 790 cubic metres and span three residential floors. The property is held in full freehold ownership, with no ground lease (erfpacht) obligations. No public law restrictions have been registered against the property. Importantly, the four addresses are not split into apartment rights but remain as one cadastral parcel under single ownership. The composition of the rental units is structured to provide a blend of market-rate and regulated tenancies. Van Marumstraat 24 occupies the first floor and comprises one independent upper apartment in the free rental sector, classified at 190 WWS points with a current monthly rent of 1,980 euros. This particular unit has been renovated in 2025, as evidenced by the photographs included in the listing. It holds an A+++ energy label, reflecting a high standard of energy efficiency. Van Marumstraat 24A on the second floor contains three furnished dependent rooms operating under the regulated rental system. Similarly, Van Marumstraat 24B on the third floor contains three furnished dependent rooms also under regulated tenancy agreements. Cartesiusdwarsstraat 2, located at ground level in the adjacent building, likewise provides three furnished dependent rooms under regulated contracts. The energy labels for these units are D for 24A and 24B, and C for the Cartesiusdwarsstraat 2 address. In November and December 2024, twelve solar panels were installed on the roof. These are DMEGC 440 WP Full-black panels integrated with a SolarEdge system, which should contribute to reduced energy costs for the property. The financial profile of this investment presents several noteworthy figures. The asking price is set at 1,100,000 euros, which is costs borne by the buyer (k.k.). The current gross annual rent stands at 71,905 euros, yielding a gross initial return (BAR) of 6.54 percent based on this bare rent figure. When including service costs, the gross income rises to 96,337 euros annually, representing an 8.76 percent return. The listing further indicates potential for rental optimisation, with a projected BAR of 6.96 percent should all regulated units be adjusted to their WWS maximum levels upon tenant turnover. The rental increase potential is estimated at approximately 4,626 euros per year. This opportunity arises because all regulated units currently sit below their WWS maximum rents. Six of the ten rental agreements are fixed-term contracts that expire before the end of 2027, providing the incoming owner with clear visibility on when lease optimisation might be possible at mutation checks. The Valkenboskwartier is a well-established residential area in The Hague that has proven attractive to the rental market over many years. The combination of educational institutions nearby, good public transport links, and the general character of the neighbourhood creates a structural demand for rental accommodation. This fundamentals support the investment case for this particular portfolio. From a practical perspective, the property will be transferred in its current let state, meaning the new owner will inherit all existing tenancy agreements. This ensures continuity of income but also means the new owner must honour the terms of current contracts until they expire. The combination of a free-sector unit with regulated units provides some diversification within the portfolio, balancing the higher rental income potential of the market-rate apartment with the stability and tenant protection characteristics of the regulated rooms. The cadastral designation for the property is municipality of The Hague, section Y, number 1422. The single parcel contains all four BAG addresses, which simplifies administration compared to properties with split apartment rights. Transfer would involve a single transaction for the entire portfolio rather than multiple separate conveyances. For investors evaluating this opportunity, key considerations include the current yield levels, the identified potential for rental income growth, the quality and recent improvements to the property including the 2025 renovation and 2024 solar panel installation, and the stable rental market dynamics of the Valkenboskwartier location. The property presents as a turnkey investment requiring no initial vacant possession period or refurbishment before income generation commences.

Anlageportfolio mit 10 Mieteinheiten im Valkenboskwartier

Das Objekt an der Van Marumstraat 24, 24A, 24B und Cartesiusdwarsstraat 2 in Den Haag repräsentiert ein voll vermietetes Anlageportfolio im beliebten Valkenboskwartier-Viertel. Dieses Angebot umfasst vier registrierte Adressen, verteilt auf zwei angrenzende charakteristische Herenhäuser aus dem Jahr 1899, mit insgesamt zehn Wohnmieteinheiten./n/nDie Zusammensetzung des Portfolios umfasst eine unabhängige Wohnung im ersten Stock der Van Marumstraat 24, die zum freien Mietmarkt gehört mit 190 WWS-Punkten und einer aktuellen Monatsmiete von 1.980 €. Diese Einheit wurde mit dem Energie-label A+++ ausgezeichnet, was ein hohes Maß an Energieeffizienz widerspiegelt. Die neun weiteren Einheiten bestehen aus möblierten, abhängigen Zimmern: drei im zweiten Stock (Van Marumstraat 24A), drei im dritten Stock (Van Marumstraat 24B) und drei im Erdgeschoss des angrenzenden Gebäudes an der Cartesiusdwarsstraat 2. Diese Zimmereinheiten unterliegen der Mietpreisbindung, mit Energie-labels D für die Van Marumstraat-Adressen und C für die Cartesiusdwarsstraat-Adresse./n/nDie Gebäude befinden sich auf einer einzigen Katasterparzelle von 80 Quadratmetern, identifiziert als Gemeinde 's-Gravenhage, Sektion Y, Nummer 1422. Die Gesamtwohnfläche beträgt 246 Quadratmeter mit einem Volumen von 790 Kubikmetern über drei Wohngeschosse. Das Eigentum ist als Erbpacht-frei ohne Erbpachtverpflichtungen, und es wurden keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen gegen das Eigentum eingetragen./n/nZu den jüngsten Verbesserungen des Objekts gehören die Installation von zwölf Solarpaneelen im November und Dezember 2024. Dabei handelt es sich um DMEGC 440 WP Full-black Paneele, die an ein Solaredge-System angeschlossen sind. Darüber hinaus wurde der erste Stock 2025 renoviert, wobei Fotos dieser Arbeiten in den Exposé-Materialien enthalten sind./n/nDas finanzielle Profil dieser Investition weist eine Bruttojahresmiete von 71.905 € auf, was einer Bruttoanfangsrendite (BAR) von 6,54 Prozent basierend auf dem Kaufpreis von 1.100.000 € entspricht. Wenn die Servicekosten einbezogen werden, steigt das Bruttojahreseinkommen auf 96.337 €, was einer Rendite von 8,76 Prozent entspricht. Das Exposé deutet auf Potenzial für Mietoptimierung beim Mieterwechsel hin, mit einer geschätzten zusätzlichen Jahresmiete von ca. 4.626 € möglich, wenn die Einheiten auf WWS-Maximalniveau neu vermietet werden. Dies würde die potenzielle BAR auf 6,96 Prozent steigern. Die aktuellen regulierten Einheiten werden alle unter ihrem WWS-Maximum vermietet, was einen klaren Weg zur Einkommensverbesserung bietet./n/nVon den zehn aktuellen Mietverträgen sind sechs befristete Verträge, die vor Ende 2027 auslaufen sollen. Diese Vertragsstruktur bietet dem neuen Eigentümer einen festgelegten Zeitrahmen für die Umsetzung von Mietoptimierungen an natürlichen Mieterwechsel-Punkten. Das Portfolio ist derzeit vollständig vermietet, was einen sofortigen Cashflow ab dem ersten Tag des Eigentums sicherstellt./n/nDer Standort Valkenboskwartier ist gekennzeichnet durch eine konstante Mietaufforderung von Studenten und jungen Berufstätigen, was auf die Nähe zur De Haagse Hogeschool und zum Campus der Universität Leiden in Den Haag zurückzuführen ist. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird als hervorragend beschrieben, wobei die Straßenbahnlinien 2 und 6 das Gebiet bedienen. Diese Standortattribute tragen zu einem geringen Leerstandsrisikoprofil für die Investition bei./n/nDas Objekt wird in seinem aktuellen vermieteten Zustand übertragen. Die vier Adressen funktionieren als einzige Immobilie und nicht als aufgeteilte Wohnungseigentumsrechte, was bedeutet, dass der Käufer ein einheitliches Eigentum an dem gesamten Portfolio erwirbt. Der Kaufpreis beträgt 1.100.000 € kosten für den Käufer (kosten koper)./n/nDer Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt ca. 4.472 €. Das Exposé hat auf der Funda-Plattform erhebliches Interesse erhalten, mit 1.515 Aufrufen und 20 Speicherungen seit seiner Veröffentlichung./n/nDie Investitionsstruktur dieses Portfolios bietet Diversifikation innerhalb eines einzelnen Erwerbs. Die Kombination aus einer freie-Sektor-unabhängigen Wohnung neben neun regulierten Zimmereinheiten bietet ein ausgewogenes Risikoprofil. Die Freie-Sektor-Einheit mit ihrem Energie-label A+++ und 190 WWS-Punkten spricht ein anderes Marktsegment an als die möblierten Zimmer, die auf Studenten und junge Berufstätige abzielen, die bezahlbare Wohnoptionen an einem zentralen Ort suchen./n/nDer Zimmervermarktungsmarkt in Den Haag hat historisch eine Widerstandsfähigkeit demonstriert aufgrund der Präsenz mehrerer Bildungseinrichtungen und der Rolle der Stadt als Regierungs- und internationales Zentrum. Das Valkenboskwartier profitiert insbesondere von seiner Position in Relation zu den Bildungscampus, was eine strukturelle Nachfragebasis schafft, die nicht zyklisch ist, sondern vielmehr durch kontinuierliche Studierendenzahlen angetrieben wird./n/nDie Gebäudemerkmale der Herenhäuser von 1899 repräsentieren einen typischen Wohnungstyp, der in vielen niederländischen städtischen Zentren zu finden ist. Diese Immobilien weisen oft hohe Decken und massive Bauweise auf, Eigenschaften, die zur Attraktivität der Wohnräume beitragen können, wenn sie ordnungsgemäß gewartet und aktualisiert werden. Die kürzliche Renovierung des ersten Stocks im Jahr 2025 zeigt die fortlaufende Investition in den physischen Zustand des Objekts./n/nDie Installation der Solarpaneele stellt eine zukunftsorientierte Verbesserung dar, die zur Verwaltung der Energiekosten innerhalb des Portfolios beitragen kann. In einem Mietkontext hängt die Verteilung der Solarpanel-Vorteile zwischen Vermieter und Mietern von den spezifischen Vereinbarungen ab, aber die Präsenz dieser Infrastruktur unterstützt im Allgemeinen das Energieeffizienzprofil des Objekts und kann zunehmend relevant werden, wenn sich die Energievorschriften entwickeln./n/nDie Verteilung der Energie-labels über die Einheiten hinweg erzählt eine nuancierte Geschichte. Während die unabhängige Wohnung eine A+++ -Bewertung erreicht, tragen die Zimmereinheiten D- und C-Labels. Diese Variation ist in älteren Gebäuden nicht ungewöhnlich, in denen verschiedene Teile unterschiedliche Niveaus der Energieverbesserung erhalten haben mögen. Die regulierten Zimmereinheiten können Möglichkeiten für Energieeffizienz-Upgrades bieten, die gleichzeitig den Komfort der Mieter verbessern und potenziell zukünftige Mietanpassungen unterstützen könnten./n/nDas WWS-Punktesystem, das die Mietpreise für reguliertes Wohnen in den Niederlanden regelt, bietet Transparenz beim Verständnis des Mietpotenzials. Das Exposé deutet darauf hin, dass alle regulierten Einheiten aktuell unter ihrem WWS-Maximum vermietet werden, was darauf hindeutet, dass vorherige Mietverträge zu Raten unterhalb dessen eingerichtet wurden, was das Punktesystem erlauben würde. Diese Lücke stellt eine quantifizierbare Chance für den neuen Eigentümer dar, wobei die geschätzte jährliche Steigerung von 4.626 € eine spezifische Zahl auf der Basis der Analyse von aktuellen gegenüber maximal zulässigen Mieten darstellt./n/nDer befristete Charakter von sechs der zehn Verträge mit Ablaufdaten vor Ende 2027 schafft eine vorhersehbare Abfolge von Momenten, in denen Mietanpassungen umgesetzt werden können. Dies steht im Gegensatz zu unbefristeten Verträgen, bei denen Mietanpassungen unterschiedlichen Regeln und Zeitbeschränkungen unterliegen. Die restlichen vier Verträge laufen vermutlich über 2027 hinaus oder sind unbefristeter Natur./n/nDie katastrale Struktur des Objekts, mit vier Adressen unter einer Parzelle und ohne Aufteilung der Wohnungseigentumsrechte, vereinfacht das Eigentum und beseitigt die Komplexität, die bei geteilten Immobilien entstehen kann. Es gibt keine VvE-Verpflichtungen, keine separaten Servicekosten für die Gebäudeinstandhaltung, die mit anderen Eigentümern verhandelt werden müssen, und kein Risiko von Streitigkeiten mit Miteigentümern über Gebäudeentscheidungen. Diese Ein-Entitäts-Eigentumsstruktur wird von Investoren, die eine unkomplizierte Portfolioverwaltung suchen, oft bevorzugt./n/nDas Fehlen von Erbpacht (erfpacht) beseitigt ein wiederkehrendes Kostenelement aus der Investitionsrechnung und beseitigt die Unsicherheit im Zusammenhang mit zukünftigen Bodenrentenanpassungen oder Kanon-Zahlungen. Das freie Eigentum bietet maximale Kontrolle über das Objekt und seinen Einkommensstrom./n/nDie Servicekostenkomponente, die das Bruttoeinkommen von 71.905 € auf 96.337 € steigert, stellt zusätzliche 24.432 € jährlich dar. Diese Kosten decken typischerweise Nebenkosten, Möbel und Gemeinschaftsflächenkosten für die möblierten Zimmereinheiten. Die Nettowirkung der Servicekosten auf die Investitionsrendite hängt von den tatsächlichen Aufwendungen ab, die für die Erbringung dieser Services anfallen, Informationen, die im Exposé nicht detailliert sind./n/nDas Valkenboskwartier-Viertel selbst wird im Exposé als stabiler Mietmarkt beschrieben. Diese Charakterisierung deutet darauf hin, dass das Gebiet über die Zeit hinweg konsistente Nachfragemuster demonstriert hat, ohne die Volatilität, die aufstrebende oder Übergangs-Viertel charakterisieren kann. Stabilität in einem Mietmarktkontext impliziert vorhersehbare Auslastungsraten und begrenzten Bedarf an aggressivem Marketing oder Mietnachlässen zur Anziehung von Mietern./n/nDie Nähe zu den Straßenbahnlinien 2 und 6 bietet Anbindung an andere Teile von Den Haag. Der Zugang zum öffentlichen Nahverkehr ist ein wesentlicher Faktor für Studentenwohnungen, da viele Studenten keine Fahrzeuge besitzen und auf effiziente Verkehrsmittel angewiesen sind, um Bildungseinrichtungen, Arbeitsplätze und Freizeitziele zu erreichen./n/nDie Haagse Hogeschool ist eine bedeutende Bildungseinrichtung in Den Haag, die eine Reihe von Bachelor- und Masterprogrammen über mehrere Fakultäten anbietet. Die Präsenz dieser Institution schafft einen erheblichen Pool potenzieller Mieter, die Unterkünfte in der Nähe des Campus suchen. Der Campus der Universität Leiden in Den Haag erweitert die Studentenpopulation in der Umgebung weiter, da diese renommierte Universität eine bedeutende Präsenz in der Stadt etabliert hat, insbesondere in Programmen im Bereich Governance, internationales Recht und öffentliche Verwaltung./n/nDie BAR (Bruto Aanvangsrendement) von 6,54 Prozent repräsentiert die Rendite, die ein Investor basierend auf dem aktuellen Mieteinkommen im Verhältnis zum Kaufpreis erhalten würde, vor Abzug von Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand oder Finanzierung. Dieses Renditeniveau ist wettbewerbsfähig für niederländische Wohninvestitionsobjekte in erstklassigen städtischen Lagen. Die potenzielle Rendite von 6,96 Prozent, wenn die Mietoptimierung voll umgesetzt wird, würde ein attraktives Renditeprofil für Investoren darstellen, die mit den betrieblichen Anforderungen von Zimmervermietungs-Immobilien vertraut sind./n/nZimmervermietungs-Immobilien erfordern einen anderen Managementansatz im Vergleich zur Ganzapartmentvermietung. Die höhere Anzahl von Mietern erhöht die Häufigkeit von Mieterinteraktionen, Wartungsanfragen und administrativen Aufgaben. Möblierte Einheiten erfordern eine periodische Erneuerung von Möbeln und Einrichtungen. Diese betrieblichen Anforderungen spiegeln sich jedoch typischerweise in den höheren Renditen wider, die mit Zimmervermietungs-Konfigurationen im Vergleich zu Ganzeinheiten-Vermietungen erzielbar sind.

Investeringsportefeuille met 10 Huureenheden in Valkenboskwartier

Het pand aan de Van Marumstraat 24, 24A, 24B en Cartesiusdwarsstraat 2 in Den Haag vertegenwoordigt een volledig verhuurde investeringsportefeuille gelegen in de populaire wijk Valkenboskwartier. Dit aanbod bestaat uit vier geregistreerde adressen verdeeld over twee aangrenzende karakteristieke herenhuizen uit 1899, met in totaal tien wooneenheden. De samenstelling van de portefeuille omvat één zelfstandige appartement op de eerste verdieping van Van Marumstraat 24, dat valt binnen de vrije sector huurmarkt met 190 WWS-punten en een huidige maandelijkse huur van €1.980. Deze eenheid heeft een A+++ energielabel ontvangen, wat wijst op een hoog energierendement. De overige negen eenheden bestaan uit gemeubileerde onzelfstandige kamers: drie op de tweede verdieping (Van Marumstraat 24A), drie op de derde verdieping (Van Marumstraat 24B) en drie op de begane grond van het aangrenzende pand aan Cartesiusdwarsstraat 2. Deze kamereenheden vallen onder huurprijsregulering, met energielabels D voor de Van Marumstraat-adressen en C voor het Cartesiusdwarsstraat-adres. De gebouwen zijn gesitueerd op één kadastraal perceel van 80 vierkante meter, gekend als gemeente 's-Gravenhage, sectie Y, nummer 1422. De totale woonoppervlakte bedraagt 246 vierkante meter met een volume van 790 kubieke meter verdeeld over drie woonlagen. Het eigendom is vrij van erfpacht en er zijn geen publiekrechtelijke beperkingen geregistreerd tegen het pand. Recente verbeteringen aan het pand omvatten de installatie van twaalf zonnepanelen in november en december 2024. Dit zijn DMEGC 440 WP Full-black panelen gekoppeld aan een Solaredge systeem. Daarnaast is de eerste verdieping in 2025 gerenoveerd, waarvan foto's zijn opgenomen in de verkoopmaterialen. Het financiële profiel van deze investering toont een bruto jaarhuur van €71.905, wat resulteert in een bruto aanvangsrendement (BAR) van 6,54 procent op basis van de vraagprijs van €1.100.000. Wanneer servicekosten worden meegerekend, stijgt het bruto jaarinkomen naar €96.337, wat neerkomt op een rendement van 8,76 procent. De aanbieding geeft aan dat er potentie is voor huuroptimalisatie bij wisseling van huurders, met een geschatte extra jaarhuur van ongeveer €4.626 mogelijk als eenheden op WWS-maximumniveau worden herverhuurd. Dit zou het potentiële BAR op 6,96 procent brengen. De huidige gereguleerde eenheden worden allemaal verhuurd onder hun WWS-maximum, wat een duidelijk pad biedt naar inkomensverbetering. Van de tien huidige huurcontracten zijn er zes tijdelijke contracten die eindigen voor het einde van 2027. Deze contractstructuur biedt de nieuwe eigenaar een vaste tijdlijn voor het implementeren van huuroptimalisaties bij natuurlijke huurderswissels. De portefeuille is momenteel volledig bezet, wat directe kasstroom garandeert vanaf de eerste dag van eigendom. De locatie in het Valkenboskwartier kenmerkt zich door een consistente huurvraag van studenten en young professionals, toe te schrijven aan de nabijheid van De Haagse Hogeschool en de Leiden University campus in Den Haag. De openbaarvervoersverbindingen worden omschreven als uitstekend, met tramlijnen 2 en 6 die het gebied bedienen. Deze locatiekenmerken dragen bij aan een laag leegstandsrisicoprofiel voor de investering. Het pand wordt overgedragen in de huidige verhuurde staat. De vier adressen functioneren als één onroerend goed entiteit in plaats van te zijn gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten, wat betekent dat de koper één gezamenlijk eigendom van de hele portefeuille verwerft. De vraagprijs bedraagt €1.100.000 kosten koper. De vraagprijs per vierkante meter woonoppervlakte bedraagt ongeveer €4.472. De aanbieding heeft aanzienlijke interesse ontvangen op het Funda-platform, met 1.515 weergaven en 20 opslagen sinds publicatie. De investeringsstructuur van deze portefeuille biedt diversificatie binnen één enkele acquisitie. De combinatie van een zelfstandig appartement in de vrije sector naast negen gereguleerde kamereenheden zorgt voor een gebalanceerd risicoprofiel. De eenheid in de vrije sector, met zijn A+++ energielabel en 190 WWS-punten, spreekt een ander marktsegment aan dan de gemeubileerde kamers, die zich richten op studenten en young professionals die betaalbare woonopties zoeken op een centrale locatie. De kamerhuurmarkt in Den Haag heeft historisch gezien veerkracht getoond door de aanwezigheid van meerdere onderwijsinstellingen en de rol van de stad als regerings- en internationaal centrum. Het Valkenboskwartier profiteert specifiek van zijn positie ten opzichte van de onderwijscampussen, wat een structurele vraagbasis creëert die niet cyclisch is maar eerder wordt gedreven door aanhoudende studenteninschrijfcijfers. De gebouweigenschappen van de herenhuizen uit 1899 vertegenwoordigen een typisch woningtype dat in veel Nederlandse stedelijke centra te vinden is. Deze panden hebben vaak hoge plafonds en solide bouw, eigenschappen die kunnen bijdragen aan de wenselijkheid van de woonruimtes bij goed onderhoud en modernisering. De recente renovatie van de eerste verdieping in 2025 toont aan dat er continu wordt geïnvesteerd in de fysieke staat van het pand. De installatie van zonnepanelen vertegenwoordigt een toekomstgerichte verbetering die kan helpen bij het beheersen van energiekosten binnen de portefeuille. In een huurcontext hangt de verdeling van de voordelen van zonnepanelen tussen verhuurder en huurders af van de specifieke afspraken die gelden, maar de aanwezigheid van deze infrastructuur ondersteunt over het algemeen het energie-efficiëntieprofiel van het pand en kan steeds relevanter worden naarmate energiemaatregelen evolueren. De verdeling van energielabels over de eenheden vertelt een genuanceerd verhaal. Terwijl het zelfstandige appartement een A+++ beoordeling krijgt, dragen de kamereenheden D en C labels. Deze variatie is niet ongebruikelijk bij oudere gebouwen waar verschillende delen verschillende niveaus van energieverbetering kunnen hebben ondergaan. De gereguleerde kamereenheden kunnen mogelijkheden bieden voor energie-efficiëntieupgrades die tegelijkertijd het comfort van de huurder kunnen verbeteren en mogelijk toekomstige huuraanpassingen ondersteunen. Het WWS-puntensysteem dat de huurniveaus voor gereguleerde woningbouw in Nederland regelt, biedt transparantie bij het begrijpen van het huurpotentieel. De aanbieding geeft aan dat alle gereguleerde eenheden momenteel onder hun WWS-maximum worden verhuurd, wat suggereert dat eerdere huurcontracten zijn vastgesteld tegen tarieven lager dan wat het puntensysteem zou toestaan. Deze kloof vertegenwoordigt een kwantificeerbare kans voor de nieuwe eigenaar, waarbij de geschatte jaarlijkse stijging van €4.626 een specifiek cijfer vertegenwoordigt gebaseerd op analyse van huidige versus maximaal toegestane huren. De tijdelijke aard van zes van de tien contracten, met vervaldatums voor het einde van 2027, creëert een voorspelbare reeks momenten waarop huuraanpassingen kunnen worden doorgevoerd. Dit contrasteert met contracten voor onbepaalde tijd waarbij huuraanpassingen onderhevig zijn aan andere regels en timingbeperkingen. De overige vier contracten lopen vermoedelijk door tot na 2027 of zijn van onbepaalde duur. De kadastrale structuur van het pand, met vier adressen onder één perceel en geen splitsing in appartementsrechten, vereenvoudigt het eigendom en elimineert de complexiteit die kan ontstaan bij gesplitste panden. Er zijn geen VvE-verplichtingen (vereniging van eigenaren), geen afzonderlijke servicekosten voor gebouwonderhoud om te onderhandelen met andere eigenaren, en geen risico op geschillen met mede-eigenaren over gebouwbeslissingen. Deze eigendomsstructuur van één entiteit wordt vaak geprefereerd door investeerders die zoeken naar eenvoudig portefeuillebeheer. De afwezigheid van erfpacht verwijdert een terugkerend kostenelement uit de investeringsberekening en elimineert de onzekerheid die gepaard gaat met toekomstige grondrenteaanpassingen of canonbetalingen. Vrij eigendom biedt maximale controle over het pand en de inkomstenstroom. Het servicekostencomponent dat het bruto-inkomen van €71.905 naar €96.337 brengt, vertegenwoordigt een extra €24.432 op jaarbasis. Deze kosten dekken doorgaans nutsvoorzieningen, meubilair en gemeenschappelijke ruimtekosten voor de gemeubileerde kamereenheden. Het netto-effect van servicekosten op het investeringsrendement hangt af van de werkelijke kosten die worden gemaakt om deze diensten te leveren, informatie die niet in detail in de aanbieding staat. De wijk Valkenboskwartier zelf wordt in de aanbieding omschreven als een stabiele huurmarkt. Deze karakterisering suggereert dat het gebied in de loop van de tijd consistente vraagpatronen heeft getoond, zonder de volatiliteit die opkomende of overgangswijken kan kenmerken. Stabiliteit in de context van een huurmarkt impliceert voorspelbare bezettingsgraden en een beperkte behoefte aan agressieve marketing of huurconcessies om huurders aan te trekken. De nabijheid van tramlijnen 2 en 6 biedt connectiviteit met andere delen van Den Haag. Openbaarvervoers toegang is een belangrijke factor voor studentenhuisvesting, aangezien veel studenten geen voertuigen bezitten en afhankelijk zijn van efficiënt openbaar vervoer om onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en recreatieve bestemmingen te bereiken. De Haagse Hogeschool is een belangrijke onderwijsinstelling in Den Haag, die een scala aan bachelor- en masterprogramma's aanbiedt verspreid over meerdere faculteiten. De aanwezigheid van deze instelling creëert een aanzienlijke pool van potentiële huurders die op zoek zijn naar accommodatie in de buurt van de campus. De Leiden University campus in Den Haag breidt de studentenpopulatie in het gebied verder uit, aangezien deze prestigieuze universiteit een aanzienlijke aanwezigheid in de stad heeft gevestigd, in het bijzonder in programma's gerelateerd aan bestuur, internationaal recht en openbare administratie. Het BAR (Bruto Aanvangsrendement) van 6,54 procent vertegenwoordigt het rendement dat een investeerder zou ontvangen op basis van de huidige huurinkomsten ten opzichte van de koopprijs, vóór verrekening van kosten zoals onderhoud, beheer, leegstand of financiering. Dit rendementsniveau is concurrerend voor Nederlandse residentiële investeringspanden op topstedelijke locaties. Het potentiële rendement van 6,96 procent, indien huuroptimalisatie volledig wordt gerealiseerd, zou een aantrekkelijk rendementsprofiel vertegenwoordigen voor investeerders die comfortabel zijn met de operationele vereisten van kamerhuurpanden. Kamerhuurpanden vereisen een ander beheeraanpak vergeleken met verhuur van hele appartementen. Het hogere aantal huurders verhoogt de frequentie van huurdersinteracties, onderhoudsverzoeken en administratieve taken. Gemeubileerde eenheden vereisen periodieke vernieuwing van meubilair en inrichting. Deze operationele eisen worden echter doorgaans weerspiegeld in de hogere rendementen die haalbaar zijn met kamerhuurconfiguraties vergeleken met verhuur van hele eenheden.

Cartera de Inversión con 10 Unidades de Alquiler en Valkenboskwartier

La propiedad en Van Marumstraat 24, 24A, 24B y Cartesiusdwarsstraat 2 en La Haya representa una cartera de inversión totalmente alquilada ubicada en el popular barrio de Valkenboskwartier. Esta oferta comprende cuatro direcciones registradas distribuidas en dos mansionesCaracterísticas adyacentes que datan de 1899, con un total de diez unidades de alquiler residencial. La composición de la cartera incluye un apartamento independiente en el primer piso de Van Marumstraat 24, que se encuentra en el mercado de alquiler del sector libre con 190 puntos WWS y un alquiler mensual actual de €1,980. Esta unidad ha recibido una etiqueta energética A+++, reflejando un alto nivel de eficiencia energética. Las nueve unidades restantes consisten en habitaciones amuebladas no independientes: tres en el segundo piso (Van Marumstraat 24A), tres en el tercer piso (Van Marumstraat 24B) y tres en la planta baja del edificio adyacente en Cartesiusdwarsstraat 2. Estas unidades de habitaciones están sujetas a regulación del alquiler, con etiquetas energéticas D para las direcciones de Van Marumstraat y C para la dirección de Cartesiusdwarsstraat. Los edificios están situados en una única parcela catastral de 80 metros cuadrados, identificada como Gemeinde 's-Gravenhage, sectie Y, nummer 1422. El área habitable total mide 246 metros cuadrados con un volumen de 790 metros cúbicos en tres plantas residenciales. La propiedad es de dominio directo sin obligaciones de arrendamiento, y no existen restricciones de derecho público registradas contra la propiedad. Las mejoras recientes de la propiedad incluyen la instalación de doce paneles solares en noviembre y diciembre de 2024. Estos son paneles DMEGC 440 WP Full-black conectados a un sistema Solaredge. Además, el primer piso fue renovado en 2025, con fotografías de este trabajo incluidas en los materiales del anuncio. El perfil financiero de esta inversión presenta un alquiler bruto anual de €71,905, lo que resulta en un rendimiento inicial bruto (BAR) del 6,54 por ciento basado en el precio de venta de €1,100,000. Cuando se incluyen los costos de servicio, los ingresos brutos anuales aumentan a €96,337, representando un retorno del 8,76 por ciento. El anuncio indica potencial para la optimización del alquiler cuando haya rotación de inquilinos, con un alquiler anual adicional estimado de aproximadamente €4,626 posible si las unidades se vuelven a alquilar a los niveles máximos del WWS. Esto llevaría el BAR potencial al 6,96 por ciento. Las unidades reguladas actuales están alquiladas por debajo de su máximo WWS, proporcionando un camino claro para la mejora de los ingresos. De los diez contratos de alquiler actuales, seis son contratos de duración determinada programados para terminar antes de finales de 2027. Esta estructura de contratos proporciona al nuevo propietario un calendario definido para implementar optimizaciones de alquiler en los puntos naturales de cambio de inquilino. La cartera está actualmente totalmente ocupada, asegurando flujo de caja inmediato desde el primer día de propiedad. La ubicación en Valkenboskwartier se caracteriza por una demanda de alquiler consistente de estudiantes y jóvenes profesionales, atribuida a la proximidad de De Haagse Hogeschool y el campus de la Universidad de Leiden en La Haya. Las conexiones de transporte público se describen como excelentes, con líneas de tranvía 2 y 6 sirviendo la zona. Estos atributos de ubicación contribuyen a un perfil de riesgo de vacío bajo para la inversión. La propiedad se Transferirá en su estado actual alquilado. Las cuatro direcciones operan como una única entidad de propiedad en lugar de estar divididas en derechos de apartamento separados, lo que significa que el comprador adquiere una propiedad unificada de toda la cartera. El precio de venta es de €1,100,000 más costos de compra (kosten koper). El precio de venta por metro cuadrado de espacio habitable asciende a aproximadamente €4,472. El anuncio ha recibido un interés significativo en la plataforma Funda, con 1,515 visitas y 20 guardados desde su publicación. La estructura de inversión de esta cartera ofrece diversificación dentro de una sola adquisición. La combinación de un apartamento independiente del sector libre junto con nueve unidades de habitaciones reguladas proporciona un perfil de riesgo equilibrado. El apartamento del sector libre, con su etiqueta energética A+++ y 190 puntos WWS, apela a un segmento de mercado diferente al de las habitaciones amuebladas, que se dirigen a estudiantes y jóvenes profesionales que buscan opciones de vivienda asequible en una ubicación céntrica. El mercado de alquiler de habitaciones en La Haya históricamente ha demostrado resiliencia debido a la presencia de múltiples instituciones educativas y el papel de la ciudad como centro gubernamental e internacional. Valkenboskwartier específicamente se beneficia de su posición relativa a los campuses educativos, creando una base de demanda estructural que no es cíclica sino más bien impulsada por las cifras de inscripción estudiantil ongoing. Las características de construcción de las mansiones de 1899 representan un tipo de vivienda típico que se encuentra en muchos centros urbanos holandeses. Estas propiedades a menudo presentan techos altos y construcción sólida, atributos que pueden contribuir a la deseabilidad de los espacios habitables cuando se mantienen y actualizan adecuadamente. La reciente renovación del primer piso en 2025 demuestra la inversión continua en la condición física de la propiedad. La instalación de paneles solares representa una mejora con visión de futuro que puede ayudar a gestionar los costos de energía dentro de la cartera. En un contexto de alquiler, la asignación de los beneficios de los paneles solares entre propietario e inquilinos depende de los arreglos específicos en vigor, pero la presencia de esta infraestructura generalmente respalda el perfil de eficiencia energética de la propiedad y puede volverse cada vez más relevante a medida que evolucionan las regulaciones energéticas. La distribución de etiquetas energéticas en las unidades cuenta una historia matizada. Mientras que el apartamento independiente logra una calificación A+++, las unidades de habitaciones tienen etiquetas D y C. Esta variación no es uncommon en edificios antiguos donde diferentes partes pueden haber recibido diferentes niveles de mejora de energía. Las unidades de habitaciones reguladas pueden presentar oportunidades para mejoras de eficiencia energética que podrían simultáneamente mejorar el confort de los inquilinos y potencialmente apoyar ajustes futuros del alquiler. El sistema de puntos WWS que gobierna los niveles de alquiler para vivienda regulada en los Países Bajos proporciona transparencia en la comprensión del potencial de alquiler. El anuncio indica que todas las unidades reguladas actualmente rentan por debajo de su máximo WWS, lo que sugiere que los acuerdos de alquiler anteriores se establecieron a tasas por debajo de lo que el sistema de puntos permitiría. Esta brecha representa una oportunidad cuantificable para el nuevo propietario, con el aumento anual estimado de €4,626 representando una cifra específica basada en el análisis de alquileres actuales versus máximos permitidos. La naturaleza de duración determinada de seis de los diez contratos, con fechas de vencimiento antes de finales de 2027, crea una secuencia predecible de momentos en que se pueden implementar ajustes de alquiler. Esto contrasta con contratos indefinidos donde los ajustes de alquiler están sujetos a diferentes reglas y restricciones de tiempo. Los cuatro contratos restantes presumiblemente se extienden más allá de 2027 o son de naturaleza indefinida. La estructura catastral de la propiedad, con cuatro direcciones bajo una parcela y sin división de derechos de apartamento, simplifica la propiedad y elimina la complejidad que puede surgir con propiedades divididas. No hay obligaciones de VvE (asociación de propietarios), no hay cargos de servicio separados para el mantenimiento del edificio que negociar con otros propietarios, y no hay riesgo de disputas con copropietarios sobre decisiones del edificio. Esta estructura de propiedad de entidad única es a menudo preferida por inversores que buscan una gestión de cartera sencilla. La ausencia de arrendamiento (erfpacht) elimina un elemento de costo recurrente del cálculo de inversión y elimina la incertidumbre asociada con ajustes futuros del alquiler del terreno o pagos de canon. La propiedad de dominio directo proporciona máximo control sobre la propiedad y su flujo de ingresos. El componente de costos de servicio que lleva los ingresos brutos de €71,905 a €96,337 representa €24,432 adicionales anuales. Estos costos típicamente cubren servicios públicos, muebles y gastos de áreas comunes para las unidades de habitaciones amuebladas. El efecto neto de los costos de servicio sobre los rendimientos de la inversión depende de los gastos reales incurridos para proporcionar estos servicios, información no detallada en el anuncio. El barrio de Valkenboskwartier en sí se describe en el anuncio como un mercado de alquiler estable. Esta caracterización sugiere que el área ha demostrado patrones de demanda consistentes a lo largo del tiempo, sin la volatilidad que puede caracterizar a barrios emergentes o en transición. La estabilidad en un contexto de mercado de alquiler implica tasas de ocupación predecibles y necesidad limitada de marketing agresivo o concesiones de alquiler para atraer inquilinos. La proximidad a las líneas de tranvía 2 y 6 proporciona conectividad con otras partes de La Haya. El acceso al transporte público es un factor significativo para la vivienda estudiantil, ya que muchos estudiantes no poseen vehículos y dependen del tránsito eficiente para llegar a instalaciones educativas, empleo y destinos de ocio. La Haagse Hogeschool es una institución educativa importante en La Haya, que ofrece una gama de programas de licenciatura y maestría en múltiples facultades. La presencia de esta institución crea un grupo sustancial de inquilinos potenciales que buscan vivienda cerca del campus. El campus de la Universidad de Leiden en La Haya amplía aún más la población estudiantil en el área, ya que esta prestigiosa universidad ha establecido una presencia significativa en la ciudad, particularmente en programas relacionados con gobernanza, derecho internacional y administración pública. El BAR (Bruto Aanvangsrendement) del 6,54 por ciento representa el rendimiento que un inversor recibiría basado en los ingresos de alquiler actuales en relación con el precio de compra, antes de contabilizar cualquier costo como mantenimiento, gestión, vacío o financiamiento. Este nivel de rendimiento es competitivo para propiedad de inversión residencial holandesa en ubicaciones urbanas prime. El rendimiento potencial del 6,96 por ciento, si la optimización del alquiler se realiza completamente, representaría un perfil de retorno atractivo para inversores cómodos con los requisitos operativos de propiedades de alquiler de habitaciones. Las propiedades de alquiler de habitaciones requieren un enfoque de gestión diferente en comparación con los alquileres de apartamentos completos. El mayor número de inquilinos aumenta la frecuencia de interacciones con inquilinos, solicitudes de mantenimiento y tareas administrativas. Las unidades amuebladas requieren renovación periódica de muebles y accesorios. Sin embargo, estas demandas operativas típicamente se reflejan en los rendimientos más altos alcanzables con configuraciones de alquiler de habitaciones en comparación con alquileres de unidades completas.

L'immobile situato in Van Marumstraat 24, 24A, 24B e Cartesiusdwarsstraat 2 all'Aia rappresenta un portafoglio di investimento completamente occupato situato nel popolare quartiere Valkenboskwartier. Questa offerta comprende quattro indirizzi registrati distribuiti su due adiacenti case signorili caratteristiche risalenti al 1899, contenenti un totale di dieci unità abitative in affitto. La composizione del portafoglio include un appartamento indipendente al primo piano di Van Marumstraat 24, che rientra nel mercato degli affitti del settore libero con 190 punti WWS e un affitto mensile attuale di €1.980. Questa unità ha ottenuto un'etichetta energetica A+++, che riflette un alto livello di efficienza energetica. Le rimanenti nove unità consistono in stanze ammobiliate non indipendenti: tre al secondo piano (Van Marumstraat 24A), tre al terzo piano (Van Marumstraat 24B) e tre al piano terra dell'edificio adiacente in Cartesiusdwarsstraat 2. Queste unità a stanze sono soggette a regolamentazione degli affitti, con etichette energetiche D per gli indirizzi di Van Marumstraat e C per l'indirizzo di Cartesiusdwarsstraat. Gli edifici sono situati su un unico lotto catastale di 80 metri quadrati, identificato come comune 's-Gravenhage, sezione Y, numero 1422. La superficie abitativa totale misura 246 metri quadrati con un volume di 790 metri cubi su tre piani residenziali. La proprietà è in piena proprietà senza obblighi di enfiteusi, e non sono state registrate restrizioni di diritto pubblico contro l'immobile. I miglioramenti recenti dell'immobile includono l'installazione di dodici pannelli solari a novembre e dicembre 2024. Si tratta di pannelli DMEGC 440 WP Full-black collegati a un sistema Solaredge. Inoltre, il primo piano è stato ristrutturato nel 2025, con fotografie di questi lavori incluse nei materiali dell'inserzione. Il profilo finanziario di questo investimento presenta un affitto annuo lordo di €71.905, che resulta in un rendimento iniziale lordo (BAR) del 6,54 percento basato sul prezzo richiesto di €1.100.000. Quando sono incluse le spese di servizio, il reddito annuo lordo sale a €96.337, rappresentando un rendimento dell'8,76 percento. L'inserzione indica un potenziale di ottimizzazione degli affitti al cambio di inquilino, con un ulteriore affitto annuo stimato di circa €4.626 possibile se le unità vengono riaffittate ai livelli massimi WWS. Questo porterebbe il potenziale BAR al 6,96 percento. Le attuali unità regolamentate sono tutte affittate al di sotto del loro massimo WWS, fornendo una chiara via per il miglioramento del reddito. Dei dieci attuali contratti di affitto, sei sono contratti a termine programmati per finire prima della fine del 2027. Questa struttura contrattuale fornisce al nuovo proprietario una tempistica definita per implementare le ottimizzazioni degli affitti nei punti naturali di cambio di inquilino. Il portafoglio è attualmente completamente occupato, garantendo un flusso di cassa immediato dal primo giorno di proprietà. La posizione di Valkenboskwartier è caratterizzata da una costante domanda di affitti da parte di studenti e giovani professionisti, attribuita alla vicinanza di De Haagse Hogeschool e del campus dell'Università di Leida all'Aia. Le connessioni dei trasporti pubblici sono descritte come eccellenti, con le linee tranviarie 2 e 6 che servono la zona. Questi attributi posizionali contribuiscono a un profilo di basso rischio di vacanza per l'investimento. L'immobile sarà trasferito nel suo attuale stato occupato. I quattro indirizzi operano come una singola entità immobiliare piuttosto che essere suddivisi in separati diritti di appartamento, il che significa che l'acquirente acquisisce una proprietà unificata dell'intero portafoglio. Il prezzo richiesto è di €1.100.000 spese a carico dell'acquirente (kosten koper). Il prezzo richiesto per metro quadrato di superficie abitativa ammonta a circa €4.472. L'inserzione ha ricevuto un notevole interesse sulla piattaforma Funda, con 1.515 visualizzazioni e 20 salvataggi dalla sua pubblicazione. La struttura di investimento di questo portafoglio offre diversificazione all'interno di una singola acquisizione. La combinazione di un appartamento indipendente del settore libero insieme a nove unità a stanze regolamentate fornisce un profilo di rischio bilanciato. L'unità del settore libero, con la sua etichetta energetica A+++ e 190 punti WWS, si rivolge a un segmento di mercato diverso rispetto alle stanze ammobiliate, che mirano a studenti e giovani professionisti in cerca di opzioni abitative accessibili in una posizione centrale. Il mercato degli affitti di stanze all'Aia ha storicamente dimostrato resilienza a causa della presenza di molteplici istituzioni educative e del ruolo della città come centro governativo e internazionale. Il Valkenboskwartier beneficia specificamente della sua posizione rispetto ai campus educativi, creando una base di domanda strutturale che non è ciclica ma piuttosto guidata dai continui numeri di iscrizione degli studenti. Le caratteristiche edilizie delle case signorili del 1899 rappresentano un tipo di alloggio tipico trovato in molti centri urbani olandesi. Queste proprietà presentano spesso soffitti alti e costruzione solida, attributi che possono contribuire alla desiderabilità degli spazi abitativi quando adeguatamente mantenuti e aggiornati. La recente ristrutturazione del primo piano nel 2025 dimostra un investimento continuo nelle condizioni fisiche dell'immobile. L'installazione dei pannelli solari rappresenta un miglioramento orientato al futuro che può aiutare a gestire i costi energetici all'interno del portafoglio. In un contesto di affitto, l'allocazione dei benefici dei pannelli solari tra proprietario e inquilini dipende dagli specifici accordi in essere, ma la presenza di questa infrastruttura supporta generalmente il profilo di efficienza energetica dell'immobile e potrebbe diventare sempre più rilevante man mano che le normative energetiche evolvono. La distribuzione delle etichette energetiche tra le unità racconta una storia sfumata. Mentre l'appartamento indipendente raggiunge una classificazione A+++, le unità a stanze hanno etichette D e C. Questa variazione non è insolita negli edifici più vecchi dove diverse parti possono aver ricevuto diversi livelli di miglioramento energetico. Le unità a stanze regolamentate possono presentare opportunità per aggiornamenti di efficienza energetica che potrebbero simultaneamente migliorare il comfort degli inquilini e potenzialmente supportare futuri adeguamenti degli affitti. Il sistema a punti WWS che governa i livelli di affitto per le abitazioni regolamentate nei Paesi Bassi fornisce trasparenza nella comprensione del potenziale di affitto. L'inserzione indica che tutte le unità regolamentate sono attualmente affittate al di sotto del loro massimo WWS, suggerendo che i precedenti contratti di affitto sono stati stabiliti a tariffe inferiori a quelle che il sistema a punti permetterebbe. Questo divario rappresenta un'opportunità quantificabile per il nuovo proprietario, con l'aumento annuo stimato di €4.626 che rappresenta una cifra specifica basata sull'analisi degli affitti attuali rispetto a quelli massimi permessi. La natura a termine di sei dei dieci contratti, con date di scadenza prima della fine del 2027, crea una sequenza prevedibile di momenti in cui possono essere implementati gli adeguamenti degli affitti. Questo contrasta con i contratti a tempo indeterminato dove gli adeguamenti degli affitti sono soggetti a regole e vincoli temporali diversi. I rimanenti quattro contratti presumibilmente vanno oltre il 2027 o sono a tempo indeterminato per natura. La struttura catastale dell'immobile, con quattro indirizzi sotto un unico lotto e nessuna divisione di diritti di appartamento, semplifica la proprietà ed elimina la complessità che può sorgere con le proprietà divise. Non ci sono obblighi di VvE (associazione dei proprietari), nessuna spesa di servizio separata per la manutenzione dell'edificio da negoziare con altri proprietari, e nessun rischio di controversie con co-proprietari sulle decisioni dell'edificio. Questa struttura di proprietà a singola entità è spesso preferita dagli investitori che cercano una gestione semplice del portafoglio. L'assenza di enfiteusi (erfpacht) rimuove un elemento di costo ricorrente dal calcolo dell'investimento ed elimina l'incertezza associata ai futuri adeguamenti del canone di suolo o ai pagamenti del canone. La proprietà in piena proprietà fornisce il massimo controllo sull'immobile e sul suo flusso di reddito. La componente delle spese di servizio che porta il reddito lordo da €71.905 a €96.337 rappresenta un ulteriore €24.432 annui. Questi costi coprono tipicamente le utenze, i mobili e le spese delle aree comuni per le unità a stanze ammobiliate. L'effetto netto delle spese di servizio sui rendimenti dell'investimento dipende dalle spese effettivamente sostenute per fornire questi servizi, informazioni non dettagliate nell'inserzione. Il quartiere Valkenboskwartier stesso è descritto nell'inserzione come un mercato degli affitti stabile. Questa caratterizzazione suggerisce che l'area ha dimostrato modelli di domanda costanti nel tempo, senza la volatilità che può caratterizzare i quartieri emergenti o di transizione. La stabilità in un contesto di mercato degli affitti implica tassi di occupazione prevedibili e una limitata necessità di marketing aggressivo o concessioni sugli affitti per attirare inquilini. La vicinanza alle linee tranviarie 2 e 6 fornisce connettività ad altre parti dell'Aia. L'accesso ai trasporti pubblici è un fattore significativo per l'alloggio studentesco, poiché molti studenti non possiedono veicoli e fanno affidamento su un transito efficiente per raggiungere le strutture educative, il lavoro e le destinazioni per il tempo libero. La Haagse Hogeschool è una importante istituzione educativa all'Aia, offrendo una gamma di programmi di laurea triennale e magistrale in molteplici facoltà. La presenza di questa istituzione crea un sostanziale bacino di potenziali inquilini in cerca di alloggio vicino al campus. Il campus dell'Università di Leida all'Aia espande ulteriormente la popolazione studentesca nella zona, poiché questa prestigiosa università ha stabilito una presenza significativa nella città, in particolare nei programmi relativi alla governance, al diritto internazionale e alla pubblica amministrazione. Il BAR (Bruto Aanvangsrendement) del 6,54 percento rappresenta il rendimento che un investitore riceverebbe in base all'attuale reddito da affitto rispetto al prezzo di acquisto, prima di contabilizzare qualsiasi costo come manutenzione, gestione, vacanza o finanziamento. Questo livello di rendimento è competitivo per le proprietà di investimento residenziale olandese in posizioni urbane prime. Il rendimento potenziale del 6,96 percento, se l'ottimizzazione degli affitti fosse pienamente realizzata, rappresenterebbe un profilo di rendimento attraente per gli investitori a proprio agio con i requisiti operativi delle proprietà in affitto a stanze. Le proprietà in affitto a stanze richiedono un approccio di gestione diverso rispetto agli affitti di interi appartamenti. Il numero più elevato di inquilini aumenta la frequenza delle interazioni con gli inquilini, delle richieste di manutenzione e dei compiti amministrativi. Le unità ammobiliate richiedono un rinnovo periodico dei mobili e delle finiture. Tuttavia, queste esigenze operative sono tipicamente riflesse nei rendimenti più elevati ottenibili con le configurazioni di affitto a stanze rispetto agli affitti di unità intere.

Portefeuille d'investissement avec 10 logements locatifs dans le quartier Valkenboskwartier

Le bien situé au Van Marumstraat 24, 24A, 24B et Cartesiusdwarsstraat 2 à La Haye représente un portefeuille d'investissement entièrement occupé situé dans le quartier populaire de Valkenboskwartier. Cette offre comprend quatre adresses enregistrées réparties sur deux herenhuizen (maisons de maître) adjacents et caractéristiques datant de 1899, contenant un total de dix logements locatifs résidentiels./n/nLa composition du portefeuille comprend un appartement indépendant au premier étage du Van Marumstraat 24, qui relève du marché locatif du secteur libre avec 190 points WWS et un loyer mensuel actuel de 1 980 €. Cette unité a obtenu le label énergétique A+++, reflétant un niveau élevé d'efficacité énergétique. Les neuf autres unités sont constituées de chambres meublées non indépendantes : trois au deuxième étage (Van Marumstraat 24A), trois au troisième étage (Van Marumstraat 24B) et trois au rez-de-chaussée du bâtiment adjacent au Cartesiusdwarsstraat 2. Ces unités de chambres sont soumises à la réglementation des loyers, avec des labels énergétiques D pour les adresses du Van Marumstraat et C pour l'adresse du Cartesiusdwarsstraat./n/nLes bâtiments sont situés sur une parcelle cadastrale unique de 80 mètres carrés, identifiée comme gemeente 's-Gravenhage, sectie Y, numéro 1422. La surface habitable totale mesure 246 mètres carrés avec un volume de 790 mètres cubes sur trois étages résidentiels. La propriété est en pleine propriété sans obligations de bail emphytéotique, et aucune restriction de droit public n'a été enregistrée contre le bien./n/nLes améliorations récentes du bien incluent l'installation de douze panneaux solaires en novembre et décembre 2024. Il s'agit de panneaux DMEGC 440 WP Full-black connectés à un système Solaredge. De plus, le premier étage a fait l'objet d'une rénovation en 2025, des photographies de ces travaux étant incluses dans les documents de l'annonce./n/nLe profil financier de cet investissement présente un loyer annuel brut de 71 905 €, résultant en un rendement initial brut (BAR) de 6,54 pour cent basé sur le prix de demande de 1 100 000 €. Lorsque les frais de service sont inclus, le revenu annuel brut s'élève à 96 337 €, représentant un rendement de 8,76 pour cent. L'annonce indique un potentiel d'optimisation locative lors du changement de locataires, avec un loyer annuel supplémentaire estimé à environ 4 626 € possible si les unités sont relouées aux niveaux maximums WWS. Cela porterait le BAR potentiel à 6,96 pour cent. Les unités réglementées actuelles sont toutes louées en dessous de leur maximum WWS, offrant une voie claire vers l'amélioration des revenus./n/nSur les dix contrats de location actuels, six sont des contrats à durée déterminée devant se terminer avant la fin de 2027. Cette structure contractuelle fournit au nouveau propriétaire un calendrier défini pour mettre en œuvre les optimisations locatives aux moments naturels de changement de locataires. Le portefeuille est actuellement entièrement occupé, garantissant un flux de trésorerie immédiat dès le premier jour de propriété./n/nL'emplacement dans le quartier Valkenboskwartier se caractérise par une demande locative constante d'étudiants et de jeunes professionnels, attribuée à la proximité de De Haagse Hogeschool et du campus de l'Université de Leyde à La Haye. Les connexions en transports publics sont décrites comme excellentes, les lignes de tram 2 et 6 desservant la zone. Ces attributs de localisation contribuent à un profil de faible risque de vacance pour l'investissement./n/nLe bien sera transféré dans son état locatif actuel. Les quatre adresses fonctionnent comme une entité immobilière unique plutôt que d'être divisées en droits d'appartement séparés, ce qui signifie que l'acheteur acquiert une propriété unifiée de l'ensemble du portefeuille. Le prix de demande est de 1 100 000 € frais à la charge de l'acheteur (kosten koper)./n/nLe prix de demande par mètre carré d'espace habitable s'élève à environ 4 472 €. L'annonce a suscité un intérêt significatif sur la plateforme Funda, avec 1 515 vues et 20 enregistrements depuis sa publication./n/nLa structure d'investissement de ce portefeuille offre une diversification au sein d'une acquisition unique. La combinaison d'un appartement indépendant du secteur libre avec neuf unités de chambres réglementées fournit un profil de risque équilibré. L'unité du secteur libre, avec son label énergétique A+++ et ses 190 points WWS, attire un segment de marché différent des chambres meublées, qui ciblent les étudiants et les jeunes professionnels à la recherche d'options de logement abordables dans un emplacement central./n/nLe marché de la location de chambres à La Haye a historiquement démontré sa résilience en raison de la présence de multiples établissements d'enseignement et du rôle de la ville en tant que centre gouvernemental et international. Le quartier Valkenboskwartier bénéficie spécifiquement de sa position par rapport aux campus éducatifs, créant une base de demande structurelle qui n'est pas cyclique mais plutôt alimentée par les chiffres continus d'inscription des étudiants./n/nLes caractéristiques des bâtiments des herenhuizen datant de 1899 représentent un type de logement typique que l'on trouve dans de nombreux centres urbains néerlandais. Ces propriétés présentent souvent des plafonds hauts et une construction solide, des attributs qui peuvent contribuer à la désirabilité des espaces de vie lorsqu'ils sont correctement entretenus et mis à jour. La rénovation récente du premier étage en 2025 démontre un investissement continu dans l'état physique du bien./n/nL'installation de panneaux solaires représente une amélioration prospective qui peut aider à gérer les coûts énergétiques au sein du portefeuille. Dans un contexte locatif, l'allocation des avantages des panneaux solaires entre le propriétaire et les locataires dépend des arrangements spécifiques en place, mais la présence de cette infrastructure soutient généralement le profil d'efficacité énergétique du bien et peut devenir de plus en plus pertinente à mesure que les réglementations énergétiques évoluent./n/nLa distribution des labels énergétiques à travers les unités raconte une histoire nuancée. Alors que l'appartement indépendant obtient une note A+++, les unités de chambres portent des labels D et C. Cette variation n'est pas inhabituelle dans les bâtiments anciens où différentes parties ont pu recevoir différents niveaux d'amélioration énergétique. Les unités de chambres réglementées peuvent présenter des opportunités d'améliorations de l'efficacité énergétique qui pourraient simultanément améliorer le confort des locataires et potentiellement soutenir les ajustements locatifs futurs./n/nLe système de points WWS qui régit les niveaux de loyer pour le logement réglementé aux Pays-Bas offre une transparence dans la compréhension du potentiel locatif. L'annonce indique que toutes les unités réglementées sont actuellement louées en dessous de leur maximum WWS, suggérant que les contrats de location précédents ont été établis à des taux inférieurs à ce que le système de points permettrait. Cet écart représente une opportunité quantifiable pour le nouveau propriétaire, avec l'augmentation annuelle estimée de 4 626 € représentant un chiffre spécifique basé sur l'analyse des loyers actuels par rapport aux loyers maximums autorisés./n/nLa nature à durée déterminée de six des dix contrats, avec des dates d'expiration avant la fin de 2027, crée une séquence prévisible de moments où les ajustements locatifs peuvent être mis en œuvre. Cela contraste avec les contrats à durée indéterminée où les ajustements de loyer sont soumis à des règles différentes et des contraintes de timing. Les quatre autres contrats s'exécutent vraisemblablement au-delà de 2027 ou sont de nature indéterminée./n/nLa structure cadastrale du bien, avec quatre adresses sous une seule parcelle et aucune division en droits d'appartement, simplifie la propriété et élimine la complexité qui peut survenir avec les propriétés divisées. Il n'y a pas d'obligations VvE (association des copropriétaires), pas de frais de service séparés pour l'entretien du bâtiment à négocier avec d'autres propriétaires, et pas de risque de litiges avec des co-propriétaires concernant les décisions du bâtiment. Cette structure de propriété à entité unique est souvent préférée par les investisseurs recherchant une gestion de portefeuille simple./n/nL'absence de bail emphytéotique (erfpacht) supprime un élément de coût récurrent du calcul d'investissement et élimine l'incertitude associée aux ajustements futurs du loyer du sol ou aux paiements de canon. La pleine propriété offre un contrôle maximal sur le bien et son flux de revenus./n/nLe composant des frais de service qui fait passer le revenu brut de 71 905 € à 96 337 € représente un montant supplémentaire annuel de 24 432 €. Ces coûts couvrent généralement les services publics, les meubles et les dépenses des parties communes pour les unités de chambres meublées. L'effet net des frais de service sur les rendements d'investissement dépend des dépenses réelles engagées pour fournir ces services, informations non détaillées dans l'annonce./n/nLe quartier Valkenboskwartier lui-même est décrit dans l'annonce comme un marché locatif stable. Cette caractérisation suggère que la zone a démontré des schémas de demande constants au fil du temps, sans la volatilité qui peut caractériser les quartiers émergents ou en transition. La stabilité dans un contexte de marché locatif implique des taux d'occupation prévisibles et un besoin limité de marketing agressif ou de concessions de loyer pour attirer les locataires./n/nLa proximité des lignes de tram 2 et 6 assure la connectivité avec d'autres parties de La Haye. L'accès aux transports publics est un facteur significatif pour le logement étudiant, car de nombreux étudiants ne possèdent pas de véhicules et dépendent d'un transit efficace pour atteindre les installations éducatives, l'emploi et les destinations de loisirs./n/nLa Haagse Hogeschool est une institution éducative majeure à La Haye, offrant une gamme de programmes de bachelier et de master à travers plusieurs facultés. La présence de cette institution crée un bassin important de locataires potentiels cherchant un logement près du campus. Le campus de l'Université de Leyde à La Haye étend davantage la population étudiante dans la zone, car cette université prestigieuse a établi une présence significative dans la ville, particulièrement dans les programmes liés à la gouvernance, au droit international et à l'administration publique./n/nLe BAR (Bruto Aanvangsrendement) de 6,54 pour cent représente le rendement qu'un investisseur recevrait basé sur le revenu locatif actuel par rapport au prix d'achat, avant de tenir compte de tout coût tel que l'entretien, la gestion, la vacance ou le financement. Ce niveau de rendement est compétitif pour les biens d'investissement résidentiels néerlandais dans des emplacements urbains de premier plan. Le rendement potentiel de 6,96 pour cent, si l'optimisation locative est pleinement réalisée, représenterait un profil de rendement attrayant pour les investisseurs à l'aise avec les exigences opérationnelles des propriétés de location de chambres./n/nLes propriétés de location de chambres nécessitent une approche de gestion différente par rapport aux locations d'appartements entiers. Le nombre plus élevé de locataires augmente la fréquence des interactions avec les locataires, des demandes de maintenance et des tâches administratives. Les unités meublées nécessitent un rafraîchissement périodique des meubles et des aménagements. Cependant, ces exigences opérationnelles se reflètent généralement dans les rendements plus élevés réalisables avec les configurations de location de chambres par rapport aux locations d'unités entières.

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