Ruime Twee-onder-een-kapwoning met 6 Slaapkamers en Grote Tuin in het Van Eijsingapark te Leiden

Het pand is gelegen in het Van Eijsingapark, een kleinschalig project van 10 luxe villa's in de wijk Vogelwijk in Leiden. Deze twee-onder-een-kapwoning is gebouwd in 1991 en is omarmd door een groene omgeving grenzend aan het Bos van Bosman. Het park is autovrij en verkeersvrij, bereikbaar via een oprit vanaf de Rijnsburgerweg. Het afgesloten gedeelte van het park is gezamenlijk eigendom van de bewoners van het Van Eijsingapark, wat zorgt voor een rustige en veilige woonomgeving.

De woning heeft een woonoppervlakte van 186 vierkante meter en staat op een royaal perceel van 445 vierkante meter. Met zes slaapkamers en drie badkamers biedt deze woning ruimschoots plaats voor een groot gezin of voor mensen die extra kamers nodig hebben voor een thuiskantoor of hobby's. Het bruto volume van de woning bedraagt 710 kubieke meter.

Op de begane grond betreedt men via een overdekte entree een ruime hal met een meterkast en een toilet met wastafel. Vanuit de hal is er toegang tot een verwarmde bijkeuken en wasruimte die in 2020 is gerenoveerd. Deze multifunctionele ruimte beschikt over Franse deuren en heeft aansluitingen voor een wasmachine en droger.

De woonkamer kenmerkt zich door de warme parketvloer en een gezellige houtkachel. Grote ramen en een brede schuifpui zorgen voor uitstekende natuurlijke lichtinval en bieden uitzicht op en toegang tot de ruime achtertuin. De binnen- en buitenruimtes vloeien naadloos in elkaar over.

Aan de woonkamer grenst een op maat gemaakt, tweezijdig dressoir met een schuifdeur dat leidt naar een zeer royale slaapkamer met een eigen moderne badkamer. Deze badkamer is uitgerust met vloerverwarming, een wandcloset en een ruime inloopdouche met zowel een regendouche als een handdouche. De slaapkamer heeft ook directe toegang tot de tuin. Indien gewenst kan deze slaapkamer eenvoudig weer met de woonkamer worden verbonden of ingericht worden als thuiskantoor.

Aan de voorzijde van de woning bevindt zich een afsluitbare keuken met ruim voldoende kastruimte en diverse inbouwapparatuur, waaronder een inductiekookplaat, vaatwasser, combimagnetron en koelkast. De keuken biedt ook genoeg ruimte voor een lichte eethoek met uitzicht op de voortuin.

De eerste verdieping valt op door zijn ruimtelijkheid en telt vijf slaapkamers en twee badkamers. Alle vijf slaapkamers zijn licht, waarbij de grootste een opmerkelijk hoge plafondhoogte heeft. De eerste badkamer is voorzien van een douchecabine en een wastafel met kastruimte. De tweede, ruimere badkamer beschikt over een dubbele wastafel, een bad en een inloopdouche, wat praktische faciliteiten biedt wanneer meerdere gezinsleden tegelijk gebruik moeten maken van de ruimte. De overloop herbergt een separaat toilet en biedt via een luik toegang tot de bergzolder waar de CV-ketel, het mechanische ventilatiesysteem en de omvormer voor de zonnepanelen zich bevinden.

De woning is gesitueerd op een fraai aangelegd perceel van 445 vierkante meter, omringd door volwassen groen. Ondanks de nabijheid van het centrum van Leiden biedt de locatie de vredige en afgeschermde sfeer van een bebost, parkachtig milieu. De voortuin is breed en biedt parkeerruimte op eigen terrein voor een auto, met voldoende plek voor meerdere fietsen en een aangename zitgelegenheid.

Een lange zijtuin leidt naar de achtertuin, een groene oase met jaarrond kleur door de verscheidenheid aan planten en bloemen. Met een diepte van circa 22 meter en een breedte van circa 11 meter biedt het op het noordoosten georiënteerde tuin altijd een plekje in zowel de zon als de schaduw, naar voorkeur. Achterin de tuin staat een praktisch houten tuinhuisje voor tuinbenodigdheden.

De woning beschikt over energielabel B en is volledig voorzien van dubbel glas en vloer-, wand- en dakisolatie. Negen zonnepanelen dragen bij aan de energiezuinigheid. De CV-ketel is een Atag Enigma uit 2004, gasgestookt en eigendom van de woning. Mechanische ventilatie is in de hele woning aangebracht.

De locatie is uitzonderlijk centraal: binnen enkele minuten wandelt u naar het prachtige park de Leidse Hout of naar Leiden Centraal Station. Vanaf het station zijn Den Haag en Schiphol Airport in 15 minuten bereikbaar, en Amsterdam Zuid in 25 minuten. Het centrum met zijn winkels, restaurants, markt en het Singelpark is ook snel bereikbaar. De woning is ook gunstig gepositioneerd ten opzichte van het LUMC, het Bio Science Park, diverse internationale scholen en de wegen naar Den Haag, Amsterdam, Schiphol Airport en de stranden van Katwijk en Noordwijk, allemaal op ongeveer 15 minuten afstand.

In 2020 zijn delen van de woning gerenoveerd, waaronder het creëren van een slaapkamer naast de woon- en eetkamer en de verbouwing van een deel van de garage tot een moderne en-suite badkamer. Het buitenwerk, inclusief kozijnen, ramen en deuren, is in 2025 uitgevoerd door een erkend schildersbedrijf, waarbij de dakranden en dakgoten in 2022 zijn gedaan.

Er is een aandeel in het gezamenlijk eigendom van de grond, met een jaarlijkse bijdrage van 1.200 euro. Veel roerende zaken blijven achter in de woning, zoals gedetailleerd in een aparte lijst. De overdracht zal in onderling overleg plaatsvinden.

Voor woningen ouder dan 30 jaar geldt de ouderdoms- en materiaalclausule. Voor woningen gebouwd vóór 1993 geldt de asbestclausule. Tevens is de zelfbewoningsclausule van toepassing.

Het project Van Eijsingapark vertegenwoordigt een uniek woningconcept in Leiden, waarbij de bewoners het gezamenlijk eigendom delen van het afgesloten, private gedeelte van het park. Deze regeling zorgt ervoor dat het gebied rustig en veilig blijft, vrij van doorgaand verkeer en extern parkeren. De jaarlijkse bijdrage dekt het onderhoud en beheer van deze gedeelde voorzieningen.

De architectuurstijl van de woning weerspiegelt de ontwerpprefenties van het begin van de jaren '90, waarbij het schuin aflopende pannendak de woning een klassiek uiterlijk geeft dat harmonieus samengaat met de natuurlijke omgeving. De kapconstructie is zowel esthetisch als praktisch, biedt goede afwatering en extra bergruimte op zolder.

De indeling op de begane grond is doordacht aangepast om levensloopbestendig wonen mogelijk te maken. De aanwezigheid van een slaapkamer en een volledige badkamer op de begane grond betekent dat bewoners op hun oude dag in de woning kunnen blijven wonen zonder trappen te hoeven bestijgen. Dit kenmerk wordt in de Nederlandse huizenmarkt steeds meer gewaardeerd.

Het verwarmingssysteem combineert moderne efficiëntie met traditioneel comfort. Terwijl de CV-ketel voor constante warmte in de hele woning zorgt, biedt de houtkachel in de woonkamer een alternatieve warmtebron en creëert een gezellige sfeer tijdens de koudere maanden. De gedeeltelijke vloerverwarming in de badkamer op de begane grond voegt een extra comfortniveau toe.

De keuken, hoewel aan de voorzijde van het huis gelegen, profiteert van goed natuurlijk licht en uitzicht op de voortuin. De aanwezigheid van een inductiekookplaat weerspiegelt een moderne, energiezuinige kookbenadering, terwijl de combimagnetron en vaatwasser bijdragen aan het gemak van de maaltijdbereiding en afwas.

De slaapkamers op de eerste verdieping bieden flexibiliteit in hun gebruik. De opmerkelijke plafondhoogte in de grootste slaapkamer creëert een gevoel van ruimtelijkheid. De twee badkamers op deze verdieping zorgen ervoor dat er, zelfs bij volledige bezetting, geen knelpunten ontstaan tijdens de ochtendroutines.

De noordoostelijke tuinoriëntatie betekent dat de achtertuin 's ochtends en vroeg in de middag zon krijgt, wat het geschikt maakt voor ontbijt of lunch buiten. Tijdens de warmere middaguren biedt de tuin van nature beschutte schaduwplekken.

De nabijheid van de Leidse Hout, een van de meest geliefde parken van Leiden, reikt de recreatieve mogelijkheden verder dan de privétuin. Dit park biedt wandelpaden, een kinderboerderij, een café en open ruimtes voor ontspanning en beweging. De combinatie van een privétuin en toegang tot een openbaar park creëert een ideaal evenwicht voor degenen die zowel privacy als gemeenschapsvoorzieningen waarderen.

Voor gezinnen met kinderen biedt de locatie toegang tot diverse scholen, waaronder internationale opties die zich richten op de expat-gemeenschap die door de universiteit en onderzoeksinstellingen naar Leiden wordt getrokken. Het Bio Science Park, thuisbasis voor tal van biotechnologiebedrijven en onderzoeksfaciliteiten, is gemakkelijk bereikbaar, wat deze woning bijzonder aantrekkelijk maakt voor professionals die werken in de life sciences sector.

De openbaar vervoersverbindingen zijn een belangrijk voordeel van deze locatie. Leiden Centraal is een knooppunt met directe verbindingen naar alle grote steden in de Randstad. De verbinding van 15 minuten naar Schiphol Airport is bijzonder waardevol voor degenen die vaak voor zaken of plezier reizen.

In de objectbeschrijving wordt vermeld dat de woning beschikbaar is, onder voorbehoud van overeenstemming over de overdrachtsdatum. De verschillende genoemde contractuele clausules zijn standaard voor Nederlandse vastgoedtransacties met woningen van deze leeftijd en bieden juridische bescherming voor zowel koper als verkoper.