Twee-onder-een-kapwoning met renovatiemogelijkheden en ruime tuin in Kesteren

Deze twee-onder-een-kapwoning is gelegen aan de Van der Zandestraat 15 in het dorp Kesteren, gemeente Neder-Betuwe, in de provincie Gelderland. De woning staat op een royaal perceel van ongeveer 425 vierkante meter, wat aanzienlijke buitenruimte biedt waaronder een tuin rondom het huis en verschillende bijgebouwen. De postcode van dit adres is 4041 XD.

Het huis is oorspronkelijk gebouwd in 1948, wat het plaatst in de naoorlogse bouwperiode. Het bouwtype is een twee-onder-een-kapwoning, wat betekent dat het één muur deelt met een aangrenzende woning. Het dak is een traditioneel zadeldak. Het inhoud van de woning is 316 kubieke meter.

De woonoppervlakte van het huis beslaat 75 vierkante meter, verdeeld over twee hoofdwoonlagen. Daarnaast is er 16 vierkante meter aan overige binnenruimte, waaronder de kelder en de ganggebieden. De externe bergruimte bedraagt in totaal 41 vierkante meter, wat de diverse schuren en bijgebouwen op het perceel omvat. Het interieur bestaat in totaal uit vier kamers, waarvan er drie als slaapkamer dienen.

De indeling op de begane grond begint bij de entree die leidt naar een hal. Vanuit deze hal is er toegang tot de kelder waar de meterkast zich bevindt. De keuken op de begane grond is een gesloten keuken met een basisinrichting, voorzien van een spoelbak, een mengkraan en een aansluitpunt voor een gaskookplaat. De keuken bevat geen verder inbouwapparatuur dan deze basisvoorzieningen. Aan de keuken grenst een zonnige woonkamer die dient als hoofdwoonruimte. Aan de achterzijde van de begane grond bevindt zich een achterhal die toegang geeft tot de tuin. De begane grond herbergt tevens een separaat toilet en een bijkeuken met de wasmachineaansluiting.

De eerste verdieping van de woning bevat een overloop die toegang geeft tot drie slaapkamers van variërende formaten. De badkamervoorzieningen op deze verdieping bestaan uit een eenvoudige douche die volledig is betegeld en is voorzien van een wastafel. De badkamer beschikt niet over een bad of een tweede toilet.

De tweede verdieping is bereikbaar via een vlizotrap. Deze zolderruimte is voorzien van een vloer en beschikt over twee dakramen die voor natuurlijk licht zorgen. De omvormer voor de zonnepanelen op het dak bevindt zich eveneens op deze verdieping. Deze ruimte biedt potentie voor extra bergruimte of zou eventueel omgevormd kunnen worden tot extra leefruimte, mits de benodigde vergunningen worden verkregen en het vereiste bouwkundige werk wordt uitgevoerd.

De woning vereist een aanzienlijke renovatie en modernisering om te voldoen aan de hedendaagse woonstandaarden. De huidige eigenaar, woningcorporatie Thius, heeft expliciet aangegeven dat het huis aan de moderne eisen moet worden gebracht. De ramen in de woning zijn voorzien van houten kozijnen met dubbel glas. Een deel van de ramen is voorzien van HR++ glas, met als installatiedatum 2025, al lijkt het merendeel van de beglazing te bestaan uit ouder standaard dubbel glas.

Het verwarmingssysteem in de woning bestaat uit een gaskachel in de woonkamer. Dit is een vrij basic verwarmingsvorm die waarschijnlijk aangevuld of vervangen moet worden om voldoende warmte te bieden in de hele woning tijdens de koudere maanden. Voor warm water zorgt een geiser, in plaats van een cv-ketel of een modern combiketelsysteem.

Het energielabel voor deze woning is ingeschaald als G, wat een van de laagste classificaties is op de Nederlandse energielabelschaal die loopt van A tot en met G. Deze beoordeling geeft aan dat de woning een slechte energie-efficiëntie heeft. Het huidige energielabel is geldig tot 7 januari 2036. Potentiële kopers moeten de kosten en moeite om de energieprestaties van de woning te verbeteren in overweging nemen, aangezien toekomstige regelgeving minimale energie-efficiëntiestandaarden kan verplichten.

De buitenruimte is een opvallend kenmerk van deze woning. De tuin strekt zich rondom het huis uit en bevat drie afzonderlijke schuren of opslagruimtes. Een van deze bijgebouwen wordt omschreven als een vrijstaande stenen garage met capaciteit voor één voertuig, hoewel de vermelding aangeeft dat deze constructie niet is geïsoleerd. Een ander bijgebouw is een vrijstaande stenen berging die is voorzien van elektriciteit. De derde opslagruimte is eveneens in het tuingebied gesitueerd. Parkeren is mogelijk op het eigen terrein.

De woning wordt te koop aangeboden voor een vraagprijs van 395.000 euro, met de afkorting k.k. waarmee wordt aangegeven dat de koper verantwoordelijk is voor de transactiekosten, waaronder de overdrachtsbelasting en notariskosten. Dit komt neer op een prijs per vierkante meter woonoppervlak van circa 5.267 euro.

De verkoop van deze woning is onderworpen aan specifieke voorwaarden die zijn gesteld door de verkopende partij, woningcorporatie Thius. De woning wordt verkocht via een biedingsprocedure in plaats van via directe onderhandeling. Geïnteresseerden moeten hun biedingen indienen met behulp van een formeel biedingsformulier. De biedingstermijn loopt tot en met maandag 20 april 2026 om 14:00 uur. Na deze deadline zal de verkoper alle ingediende biedingen beoordelen.

Er zullen diverse contractuele voorwaarden in de koopovereenkomst worden opgenomen. Een ouderdomsclausule wordt geïncorporeerd, wat standaard is voor oudere panden en de koper informeert over de mogelijke problemen verbonden aan gebouwen uit deze tijd. Zowel een niet-zelfbewoningsclausule als een zelfbewoningsplicht worden in het contract opgenomen, wat betekent dat de koper de bedoeling moet hebben om zelf in de woning te gaan wonen en deze niet mag verhuren of voor andere doeleinden gebruiken. De woning is uitdrukkelijk bestemd voor eigen bewoning.

Daarnaast moet de levering zo spoedig mogelijk plaatsvinden na het ondertekenen van de koopovereenkomst. De kadastrale perceelmeting is nog in behandeling en de kosten hiervan zullen voor rekening van de koper komen. Eventuele noodzakelijke erfdienstbaarheden die nodig zijn om de huidige staat van de woning te behouden, worden vastgelegd in de leveringsakte.

De oplevering van de woning kan in onderling overleg worden geregeld en de vermelding geeft aan dat een relatief snelle levering mogelijk is. Gezien het feit dat de woning door een woningcorporatie wordt verkocht en renovatiewerk vereist, moeten kopers goed nadenken over de omvang van de benodigde verbeteringen en er zeker van zijn dat ze het benodigde budget en de tijd hebben om een dergelijk project aan te gaan.

Deze woning biedt een kans voor kopers die bereid zijn tijd en middelen te investeren in het renoveren van een huis naar hun eigen specificaties. De grote perceelgrootte is bijzonder opmerkelijk en biedt mogelijkheden voor tuinarchitectuur, het uitbreiden van de woonruimte of het creëren van buitenrecreatiegebieden. De aanwezigheid van meerdere bijgebouwen biedt ruime opslagruimte of potentie voor verbouwing tot werkplaatsen, thuiskantoren of hobbyruimtes.

De ligging in Kesteren biedt een dorpssetting binnen de regio Neder-Betuwe. Kesteren beschikt over basisvoorzieningen en is verbonden met grotere steden in de omgeving via weg- en openbaarvervoernetwerken. De exacte locatie van de Van der Zandestraat binnen het dorp bepaalt de nabijheid van winkels, scholen en andere voorzieningen.

Potentiële kopers moeten voorafgaand aan een aankoop een grondige bouwkundige keuring laten uitvoeren, gezien de leeftijd van de woning en de erkende renovatiebehoefte. Er moet aandacht worden besteed aan de staat van het dak, de fundering, de elektrische installaties, de loodgieterswerkzaamheden en de mogelijke aanwezigheid van asbest of andere materialen die veel werden gebruikt in de bouw eind jaren veertig. De houten kozijnen moeten worden gecontroleerd op houtrot en de verwarmings- en warmwatersystemen moeten worden beoordeeld op veiligheid en efficiëntie.