Sfeervolle jaren '30 rijwoning met renovatiemogelijkheden en uitzicht op het weiland in Voorschoten

Gelegen in de wijk Dobbewijk in Voorschoten, biedt deze karakteristieke jaren '30 rijwoning een uitstekende mogelijkheid voor kopers die hun droomhuis willen creëren middels renovatie en personalisatie. Gelegen aan de Papelaan-West 226, combineert deze woning het karakter van de bouwperiode met aanzienlijke potentie voor modernisering en uitbreiding, op een zeer gunstige locatie.

De woning beschikt over een totale woonoppervlakte van 106 vierkante meter op een royaal perceel van 221 vierkante meter. Met drie slaapkamers, een badkamer en een opvallend diepe achtertuin van circa 105 vierkante meter, biedt dit huis een solide basis voor comfortabel gezinsleven. De vraagprijs is € 475.000 k.k. (kosten koper).

Voorschoten is een gewilde gemeente in de provincie Zuid-Holland, bekend om zijn aangename woonomgeving, uitstekende voorzieningen en strategische ligging tussen de steden Leiden en Den Haag. De wijk Dobbewijk waar deze woning is gelegen, is een volwassen woonwijk die een rustige leefomgeving biedt met een uitstekende bereikbaarheid van de omliggende stedelijke centra.

Een van de meest opvallende aspecten van de locatie van deze woning is de nabijheid van het centraal station van Voorschoten, dat zich op ongeveer 100 meter afstand van het huis bevindt. Deze uitzonderlijke nabijheid maakt forenzen met het openbaar vervoer ongelooflijk gemakkelijk. Het station biedt regelmatige verbindingen naar Leiden, Den Haag en andere bestemmingen in de Randstad. Voor degenen die met de auto reizen, is de woning gunstig gepositioneerd langs een hoofdroute naar Wassenaar en de A44, wat zorgt voor een efficiënte toegang tot het bredere snelwegennetwerk.

De directe omgeving biedt een scala aan dagelijkse voorzieningen, waaronder winkels, scholen, restaurants en recreatiemogelijkheden. De combinatie van woongenot en stedelijke bereikbaarheid maakt deze locatie bijzonder aantrekkelijk voor een breed scala aan kopers, van jonge professionals tot gezinnen.

Het huis dateert uit 1930, wat het stevig plaatst in de architectonische periode die bekend staat om degelijke constructie en kenmerkende stijl. Als tussenwoning deelt het muren met aangrenzende woningen aan beide zijden, wat typisch is voor deze tijd en de indeling van de buurt. Het gebouw heeft een plat dak bedekt met bitumineus dakbedekkingsmateriaal, in overeenstemming met de bouwmethoden van die periode.

Het huidige energielabel is E, wat aangeeft dat er aanzienlijke ruimte voor verbetering is op het gebied van energiezuinigheid. De woning beschikt wel over enkele isolatiemaatregelen, waaronder dakisolatie en een combinatie van dubbel glas en HR-glas (hoogrendementsglas). Verwarming wordt verzorgd door een combinatie van een centrale verwarmingsketel en luchtverwarming, terwijl warm water wordt geleverd door de cv-ketel. De gasketel (combi) dateert uit 2017 en is eigendom van de huiseigenaar.

De huidige staat van de woning vereist een algehele modernisering. Dit biedt een uitstekende kans voor kopers om de woning volledig aan te passen aan hun persoonlijke smaak en moderne levensstandaarden. De benodigde renovatiewerkzaamheden zijn aanzienlijk, maar bieden de creatieve vrijheid om de indeling opnieuw te ontwerpen en alle systemen en afwerkingen bij te werken naar de huidige bouwvoorschriften en esthetische voorkeuren.

Mogelijke uitbreidingsmogelijkheden omvatten het toevoegen van een aanbouw aan de achterkant van de woning en zelfs het creëren van een extra verdieping. Deze mogelijkheden zouden de woonruimte aanzienlijk vergroten en de woning kunnen transformeren tot een aanzienlijk groter huis. Het is echter belangrijk op te merken dat dergelijke wijzigingen onderworpen zijn aan het verkrijgen van de noodzakelijke gemeentelijke vergunningen, en dat potentiële kopers zelf onderzoek moeten doen naar de haalbaarheid en vereisten voor deze wijzigingen.

De indeling volgt een traditionele opzet die typerend is voor de Nederlandse woonarchitectuur uit de jaren '30.

Op de begane grond opent de woning naar een voortuin en hoofdingang. De hal (vestibule) bevat de elektrische zekeringkast en biedt toegang tot de hoofdgang, die de trap naar de bovenverdieping bevat. Vanuit de hal leidt een deur naar de woonkamer. Een kleine aanbouw aan de achterkant van de begane grond huisvest de keuken. Een deur vanuit de keuken biedt toegang tot de ruime achtertuin.

De eerste verdieping herbergt een overloop, drie slaapkamers en de badkamer. De configuratie van de slaapkamers omvat twee grotere kamers en één kleinere kamer, wat flexibiliteit biedt voor gebruik als hoofdslaapkamer, kinderkamers of werkkamer. De badkamer voldoet aan de behoeften van het huishouden en kan samen met de rest van de woning worden gemoderniseerd.

Een van de opvallende kenmerken van deze woning is de uitzonderlijk diepe achtertuin. Met een diepte van ongeveer 17,29 meter en een breedte van 6,05 meter, is de tuin in totaal ongeveer 105 vierkante meter. De tuin is georiënteerd op het noordoosten en biedt een vrij uitzicht op de aangrenzende weilanden en velden achter de woning. Dit open uitzicht creëert een zeldzaam gevoel van ruimte en verbondenheid met het omliggende landschap, wat zeer ongewoon is voor een woning die zo centraal gelegen is nabij een treinstation en stedelijke voorzieningen.

De woning beschikt ook over een externe berging van ongeveer 7 vierkante meter in de vorm van een vrijstaande stenen schuur in de achtertuin. Dit biedt praktische opbergruimte voor tuingereedschap, fietsen en andere items. Een voortuin complementeert de buitenruimtes.

Parkeren in de omgeving wordt verzorgd via openbaar parkeren op straat. De woonwijk heeft over het algemeen voldoende parkeergelegenheid, hoewel dit tijdens spitstijden kan variëren.

Het totale volume van de woning bedraagt 374 kubieke meter, en een NEN 2580-meetrapport is beschikbaar voor inzage. De NEN 2580-norm biedt een meer uniforme methode voor het meten van de gebruiksoppervlakte, hoewel moet worden opgemerkt dat meetresultaten nog steeds lichte variaties kunnen vertonen als gevolg van interpretatieverschillen, afronding of kadastrale beperkingen.

Potentiële kopers dienen ervan op de hoogte te zijn dat diverse standaardclausules van toepassing zijn op deze transactie. De woning wordt verkocht met een ouderdomsclausule en een asbestclausule, wat gebruikelijk is voor woningen van deze leeftijd. Daarnaast is een niet-zelf-bewoning clausule van kracht, wat aangeeft dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond. Deze clausules beïnvloeden de juridische bescherming van de koper met betrekking tot de staat van de woning en dienen zorgvuldig te worden bestudeerd met een bevoegde adviseur.

De datum van oplevering is in overleg en kan volgens de vermelding relatief snel worden geregeld. Deze flexibiliteit kan gunstig zijn voor kopers die hun verhuizing moeten afstemmen op de verkoop van hun huidige woning of andere overwegingen met betrekking tot timing.

Samenvattend biedt deze jaren '30 rijwoning in Voorschoten een onderscheidende kans voor kopers die bereid zijn tijd en middelen te investeren in een uitgebreid renovatieproject. De combinatie van een centrale locatie nabij het treinstation, uitstekende regionale bereikbaarheid, een diepe tuin met open uitzicht op het weiland en de mogelijkheid tot uitbreiding, creëert een woning met aanzienlijke mogelijkheden. Met de juiste visie en investering kan dit huis worden getransformeerd tot een op maat gemaakt droomhuis op een van de meest handige en gewilde locaties in Voorschoten.