Luxueus dubbel bovenhuis met dakterras in Duinoord

Dit pand is een luxueus dubbel bovenhuis gelegen op de tweede en derde verdieping aan de Obrechtstraat 161-A in Den Haag. Het appartement is gelegen in de wijk Duinoord, die stamt uit het einde van de 19e eeuw. Dit gebied is uiterst centraal gelegen in Den Haag en biedt een gemakkelijke toegang tot het strand, musea, het stadscentrum en NS-treinstations per fiets of openbaar vervoer. Hoofdwegen zijn eenvoudig te bereiken via de Centrumring. Verschillende internationale scholen in de omgeving dragen bij aan het internationale karakter van de wijk.

Het hart van de wijk wordt gekenmerkt door het monumentale Sweelinckplein en de levendige Reinkenstraat, die een aangename mix biedt van ambachtelijke winkels, antiquariaten, café's, restaurants en lunchplekken. Het appartement zelf is gelegen aan een gezellige woonstraat in het midden van deze bruisende wijk.

Het gebouw werd in 1896 gebouwd en is gelegen binnen een rijksbeschermd stadsgezicht bekend als Duinoord. Het appartement beslaat twee verdiepingen en heeft een totale woonoppervlakte van 133 vierkante meter, gemeten volgens NVM-richtlijnen. Het totale volume van het appartement is 512 kubieke meter. Daarnaast is er bijna 40 vierkante meter aan buitenruimte beschikbaar, waaronder twee ruime balkons en een groot dakterras.

Bij het binnenkomen op straatniveau bevindt zich een meterkast en een gedeeld trappenhuis dat naar de eerste verdieping leidt. Vanaf de overloop op de eerste verdieping is er een ingang naar het privé-appartement met een kleine hal voorzien van een garderobekast. Een interne trap leidt vervolgens naar de tweede verdieping waar de hoofdwoonruimtes zich bevinden.

De overloop op de tweede verdieping beschikt over een video-intercomsysteem met automatische deuropener, een ruim en luxueus wandcloset met designer wastafel, en een diepe inbouwkast. De woonkamer bestaat uit sfeervolle en-suite kamers met een verlengde voorzijdekamer, gescheiden door schuifdeuren. Er zijn vier inbouwkasten in dit gebied. De kamers beschikken over sierplafonds, marmeren schouwen en gebrandschilderde bovenlichten, wat het oorspronkelijke karakter van het gebouw behoudt.

De keuken is halfopen en luxe uitgerust met een vijfbransgaskookplaat met geïntegreerde oven, een roestvrijstalen afzuigkap, koelkast, vriezer en vaatwasser. Vanuit de nieuwe achtergevel met kunststof kozijnen openen Franse balkondeuren naar een royaal balkon of terras.

Een trap leidt naar de derde verdieping waar de slaapvertrekken zich bevinden. De overloop omvat een was- en ketelruimte in een inbouwkast. Er zijn twee slaapkamers aan de voorzijde van het gebouw en een ruime slaapkamer aan de achterzijde die de volle breedte van het appartement beslaat, met toegang tot het achterbalkon.

De badkamer is centraal gelegen op deze verdieping en luxueus afgewerkt met een vrijstaand bad, inloopdouche, wandcloset, dubbele wastafel, handdoekenradiator en vloerverwarming.

Een vaste interne trap biedt toegang tot een professioneel aangelegd dakterras van ongeveer 25 vierkante meter. Dit terras biedt veel zon en een panoramisch uitzicht op de omgeving. Een vergunning voor het dakterras is aanwezig.

Het perceel is eigendomsrecht, wat betekent dat er geen erfpacht is. Er is een actieve Vereniging van Eigenaars (VvE) met een 31/76e aandeel. De maandelijkse bijdrage aan de vereniging is 248 euro. De vereniging heeft een collectieve opstalverzekering, een meerjarenonderhoudsplan en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

Het platte dak is in 2018 vervangen. Verwarming en warm water worden verzorgd door een CV-ketel, specifiek een Remeha Tzerra model uit 2016, die eigendom is van de huidige eigenaar. De groepenkast is vernieuwd. Het hele pand beschikt over een mooie visgraat parketvloer die drempelloos is, wat zorgt voor een naadloze uitstraling in het hele appartement.

Het pand is volledig voorzien van dubbel glas of HR++ glas, met uitzondering van de gebrandschilderde ramen die hun oorspronkelijke enkelglas behouden. Het energielabel is C, geldig tot 12 maart 2026. Natuurlijke ventilatie is in het hele appartement aanwezig.

Een optionele parkeerplaats is beschikbaar voor aankoop in de overdekte parkeergarage aan het einde van de Obrechtstraat, met een vraagprijs van 59.500 euro. Anders is parkeren in de buurt via betaald parkeren, openbaar parkeren of parkeervergunningen.

De wijk Duinoord is een van de meest gewilde woongebieden in Den Haag, bekend om de elegante laat-19e-eeuwse architectuur en boomrijke straten. Het gebied heeft een duidelijk kosmopolitische sfeer, deels dankzij de aanwezigheid van verschillende internationale organisaties en ambassades in de buurt. De nabijheid van internationale scholen maakt het bijzonder aantrekkelijk voor expat-families.

Het Sweelinckplein, vernoemd naar de beroemde Nederlandse componist Jan Pieterszoon Sweelinck, is een opmerkelijk monument op loopafstand van het pand. Dit plein biedt een groene oase in de stedelijke omgeving. De Reinkenstraat, de hoofdstraat van de wijk, biedt een verscheidenheid aan speciaalzaken, boetieks en eetgelegenheden die aansluiten bij diverse smaken en voorkeuren.

De openbaarvervoersverbindingen zijn uitstekend. Meerdere tram- en buslijnen bedienen de buurt en bieden directe verbindingen met Den Haag Centraal, Den Haag Hollands Spoor en andere belangrijke bestemmingen. Voor degenen die liever fietsen, is de infrastructuur goed ontwikkeld met speciale fietspaden die leiden naar het stadscentrum, het strand van Scheveningen en de diverse zakenwijken.

Het appartement zelf is een mooi voorbeeld van hoe historische panden succesvol kunnen worden gemoderniseerd met behoud van hun oorspronkelijke karakter. De sierplafonds, marmeren schouwen en gebrandschilderde glaselementen zijn zorgvuldig onderhouden, terwijl moderne voorzieningen zoals de vernieuwde keuken, badkamer en verwarmingssysteem zorgen voor hedendaags comfort.

De visgraat parketvloer in het hele appartement voegt warmte en elegantie toe aan de binnenruimtes. De drempelloze plaatsing creëert een gevoel van continuïteit en ruimtelijkheid. De indeling van de halfopen keuken zorgt voor interactie tussen de kok en de gasten, terwijl een afgebakend kookgebied behouden blijft.

De slaapkamerindeling biedt flexibiliteit. De twee voorste slaapkamers kunnen dienen als kinderkamers, een thuiskantoor en gastenkamer, of elke andere combinatie die past bij de levensstijl van de nieuwe eigenaar. De grote achterste slaapkamer over de volle breedte van het gebouw biedt ruimte voor een master bedroom, inclusief ruimte voor een zithoek of inloopkast indien gewenst.

Het dakterras is een bijzonder waardevolle eigenschap in een stedelijke omgeving als deze. Met ongeveer 25 vierkante meter biedt het aanzienlijke buitenruimte voor entertainment, ontspanning of tuinieren. De professionele bouw en de aanwezigheid van een vergunning garanderen dat deze toevoeging zowel legaal als duurzaam is. Het panoramische uitzicht vanaf deze verhoogde positie biedt een uniek perspectief op de wijk en daarbuiten.

De maandelijkse VvE-bijdrage van 248 euro dekt de collectieve opstalverzekering en draagt bij aan het onderhoudsfonds. Het bestaan van een meerjarenonderhoudsplan geeft aan dat de vereniging goed georganiseerd is en proactief omgaat met het onderhoud van het gebouw. Dit is geruststellend voor potentiële kopers die onverwachte speciale heffingen willen voorkomen.

Het energielabel C weerspiegelt de balans tussen de historische aard van het gebouw en de verbeteringen in de energie-efficiëntie. De installatie van dubbel glas en HR++ glas op de meeste ramen heeft de isolatie aanzienlijk verbeterd in vergelijking met de oorspronkelijke enkelglas ramen. De moderne HR-ketel uit 2016 zorgt voor efficiënte verwarming en warm water. De gedeeltelijke vloerverwarming in de badkamer voegt comfort toe zonder het energieverbruik aanzienlijk te verhogen.

Voor potentiële kopers die de parkeeroptie overwegen, vertegenwoordigt de overdekte garageplek voor 59.500 euro een aanzienlijk gemak in een gebied waar straatsparkeren gereguleerd is en vaak vergunningen of betaling vereist. Een eigen parkeerplaats neemt de dagelijkse stress van het zoeken naar een parkeerplek weg en biedt bescherming tegen weersinvloeden voor het voertuig.

Vanwege het bouwjaar zullen ouderdoms- en materiaalclausules worden opgenomen in de NVM-koopovereenkomst. De overdrachtsdatum wordt in overleg tussen koper en verkoper bepaald. Het pand is momenteel op de markt beschikbaar voor geïnteresseerden om een bezichtiging in te plannen.