Ontwikkelingsmogelijkheid: Maisonette met splitspotentieel in Watergraafsmeer
Hoofdkenmerken
Pluspunten
- Duidelijk ontwikkelingspotentieel met een lopende vergunningsaanvraag om het pand juridisch te splitsen in twee afzonderlijke woningen, inclusief beschikbare architectuurtekeningen die de voorgestelde uitbreiding tonen.
- Het pand is gelegen op eigen grond, waardoor doorlopende erfpachtkosten vervallen en u volledige eigendom heeft van zowel het gebouw als de grond waarop het staat.
- De locatie in Watergraafsmeer biedt uitstekende voorzieningen, waaronder nabijgelegen parken, populaire restaurants, winkelcentra en sterke openbaarvervoersverbindingen met de rest van Amsterdam.
- De kleinschalige VvE met slechts 2 leden zorgt voor meer eenvoudige besluitvorming met betrekking tot het voorgestelde project en het toekomstige beheer van het pand.
Minpunten
- Het energielabel F duidt op een slechte energie-efficiëntie, wat waarschijnlijk aanzienlijke investeringen vereist om te verbeteren en de toekomstige huurappeal of waarde kan beïnvloeden.
- De niet-zelfbewoningsclausule betekent dat het pand niet als primaire woning kan worden gebruikt, wat de koperspool beperkt tot uitsluitend investeerders en ontwikkelaars.
- De verkoop is onder voorbehoud van splitsing, wat complexiteit toevoegt aan de transactie en extra juridisch werk en tijd vereist voordat het ontwikkelingspotentieel gerealiseerd kan worden.
- Met slechts één officiële slaapkamer in de huidige configuratie, vereist het pand aanzienlijke renovatie- en uitbreidingswerkzaamheden voordat het kan functioneren als bedoeld als twee afzonderlijke eenheden.
- De ouderdomsclausule die van toepassing is op dit uit 1940 stammende pand kan bepaalde aansprakelijkheidsaspecten beïnvloeden en duidt erop dat het gebouw leeftijdsgerelateerde overwegingen heeft.
Beschrijving
Deze ruime maisonette appartement is gelegen in het gewilde stadsdeel Watergraafsmeer in Amsterdam en biedt een unieke kans voor projectontwikkelaars of investeerders die op zoek zijn naar een project met duidelijk potentieel. Het pand beslaat twee verdiepingen en heeft een totale woonoppervlakte van 79 vierkante meter, gemeten volgens de NEN 2580-norm. Naast de woonruimte is er 9 vierkante meter aan overige binnensruimte en 6 vierkante meter aan gebouwgebonden buitenruimte in de vorm van een balkon.
Het pand is gesitueerd op de eerste en tweede verdieping en is bereikbaar via een goed onderhouden gemeenschappelijk entreeportaal. Bij het betreden op de eerste verdieping komt u in een centrale hal die toegang geeft tot de belangrijkste leefruimtes van de woning. De woonkamer vormt het hart van dit appartement en strekt zich uit over bijna de hele lengte van het pand. Deze ruimtelijke opzet biedt ruimte voor zowel een comfortabele zithoek als een grote eettafel. De grote ramen zorgen voor aangenaam daglicht gedurende de hele dag en bieden een vrij uitzicht op de omgeving. Vanuit het eetgedeelte is er directe toegang tot het balkon aan de achterzijde van het pand.
De keuken is praktisch ingedeeld en voorzien van diverse onder- en bovenkastjes, een gaskookplaat, een oven, een afzuigkap en voldoende werkruimte voor de maaltijdbereiding. De interne trap in de hal leidt naar de tweede verdieping, waar zich een zeer ruime slaapkamer en zolderbergruimte bevinden. De badkamer is uitgerust met een douche, een handdoekradiator en een wastafelmeubel. Daarnaast is er een separaat toilet, wat bijdraagt aan de praktischheid en het wooncomfort.
Wat dit pand bijzonder interessant maakt, is het ontwikkelingspotentieel dat het biedt. Er ligt momenteel een aanvraag voor een omgevingsvergunning die, indien goedgekeurd, zou toestaan dat de tweede verdieping juridisch gescheiden kan worden van de eerste verdieping. Door het bouwen van een uitbreiding op het platte dak aan de achterzijde, zou een tweede volledige woning gecreëerd kunnen worden. Tekeningen die de voorgestelde nieuwe situatie met de uitbreiding tonen, zijn beschikbaar voor geïnteresseerden om in te zien.
De Nobelweg is een zijstraat van de groene Ringdijk en is gelegen in de populaire en trendy wijk Watergraafsmeer. Dit aangename woongebied wordt gekenmerkt door brede stoepen, overvloedig groen en een ontspannen dorpse sfeer midden in de stad. Voor dagelijkse boodschappen zijn supermarkten en een tuincentrum om de hoek gevonden. De levendige Middenweg en het winkelcentrum Oostpoort bevinden zich op loopafstand en bieden een divers aanbod van winkels, speciaalzaken en boetieks.
De buurt staat bekend om haar culinaire aanbod, met populaire eetgelegenheden zoals The Cottage, De Vergulden Eenhoorn, De Kas en La Vallade in de nabijheid. Gezellige cafés zoals Maxwell en Bukowski rondom het Beukenplein dragen bij aan de levendige sfeer in de wijk. Voor recreatie en ontspanning liggen Park Frankendael, Oosterpark en Flevopark allemaal in de buurt. De populaire Pure Markt vindt maandelijks plaats in Park Frankendael en trekt bezoekers uit de hele stad.
De buurt biedt ook een ruim aanbod van hoog aangeschreven scholen, kinderopvangfaciliteiten en sportvoorzieningen, wat het een praktische locatie maakt voor gezinnen.
De bereikbaarheid is uitstekend op deze locatie. Met de auto is de A10 ringweg binnen enkele minuten bereikbaar. Openbaarvervoersverbindingen zijn ruim vertegenwoordigd met twee bushaltes aan de overkant van de straat en diverse tramliften in de directe omgeving. Station Amstel, met trein-, metro- en tramverbindingen, ligt op loopafstand. Parkeren is mogelijk in de buurt en er is de mogelijkheid om een parkeervergunning te verkrijgen.
Het pand is gelegen op eigen grond, wat betekent dat er geen erfpacht betaald hoeft te worden. De Vereniging van Eigenaren is kleinschalig met slechts 2 leden, en de maandelijkse servicekosten bedragen ongeveer 135 euro. De VvE is correct ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, houdt jaarvergaderingen, beschikt over een reservefonds, onderhoudt een onderhoudsplan en heeft een gebouwenverzekering afgesloten.
Het is belangrijk om te weten dat deze verkoop onder voorbehoud is van de splitsing van het pand in afzonderlijke appartementsrechten. Vanwege het bouwjaar 1940 is een ouderdomsclausule van toepassing, en er geldt een niet-zelfbewoningsclausule, wat aangeeft dat dit pand bestemd is voor investeringsdoeleinden en niet als primaire woning. Het energielabel is F, wat de energie-efficiëntieclassificatie van de huidige configuratie weerspiegelt. De levering van de transactie zal in overleg tussen partijen worden geregeld.
De vraagprijs is 595.000 euro, wat neerkomt op ongeveer 7.532 euro per vierkante meter woonoppervlakte. Alle vermelde afmetingen en oppervlaktes zijn indicatief en met zorg samengesteld, hoewel geen aansprakelijkheid wordt aanvaard voor eventuele onvolledigheden of onjuistheden.
Voorzieningen
Badkamer
Shower
Explicitly stated in the description: 'The spacious bathroom is fitted with a shower'
Bathtub
No bathtub is mentioned in the description, only a shower is listed for the bathroom
Guest Toilet
The listing states 'the home features a separate toilet' (separaat toilet), which serves as a guest toilet
Heated Towel Rail
Explicitly mentioned as 'handoekradiator' (towel radiator) in the bathroom description
Bidet
No bidet is mentioned anywhere in the listing
Double Shower
No double shower is mentioned; only a single shower is described
Shared Shower
This is a private maisonette apartment, not a shared living arrangement
Shared Toilet
This is a private maisonette apartment with its own separate toilet
His And Hers Sinks
Only a single 'wastafelmeubel' (vanity unit) is mentioned, not double sinks
Gebouw Algemeen
Corner Property
Exterieur
Balcony
The listing explicitly mentions a balcony at the rear accessible from the dining room, and lists 6 m² of 'Gebouwgebonden buitenruimte' (external space).
Rear Garden
There is no mention of a rear garden; the property is a maisonette apartment with a balcony.
Front Garden
There is no mention of a front garden.
Side Garden
There is no mention of a side garden.
Terrace
The property has a balcony, but no ground-level terrace is mentioned.
Rooftop Terrace
There is a flat roof where an extension is planned, but no existing rooftop terrace is mentioned.
Barbecue Area
No barbecue area is mentioned in the listing.
Fenced Yard
This is an apartment without a private yard.
Patio
No patio is mentioned; the outdoor space is a balcony.
Veranda
No veranda is mentioned.
Guest House
There is no guest house on the property.
Waterfront
The property is located on Nobelweg in Watergraafsmeer, not directly on the water.
Kitchen Garden
No kitchen garden is mentioned.
Equestrian Facilities
No equestrian facilities are present.
Small Livestock Facilities
No small livestock facilities are present.
Private Outdoor Pool
No private outdoor pool is mentioned.
Private Outdoor Jacuzzi
No private outdoor jacuzzi is mentioned.
Private Tennis Court
No private tennis court is mentioned.
Remarkable Mountain View
Amsterdam is entirely flat and has no mountains.
Remarkable City View
The listing mentions an 'unobstructed view of the surroundings' (vrij uitzicht op de omgeving) from the living room, but it is a low-rise residential area rather than a high-rise with a panoramic city skyline view.
Remarkable Garden View
There is no mention of looking out over a remarkable garden.
Remarkable Sea View
Amsterdam is inland and there is no sea view.
Remarkable Harbour View
The property is in Watergraafsmeer, not near a major harbour with a view.
Remarkable Landmark View
No views of specific landmarks are mentioned.
Interieur Comfort
Air Conditioning
There is no mention of air conditioning in the property description, and it is highly unusual for a 1940 Dutch apartment with an Energy Label F to have it installed.
Central Heating
The features explicitly list 'Cv-ketel' (central heating boiler), 'Gas gestookt, eigendom' (gas-fired, owned), and 'Warm water Cv-ketel' (hot water via central heating boiler).
Fireplace
No fireplace is mentioned in the layout or features description.
Underfloor Heating
The property uses a standard gas-fired Cv-ketel (central heating boiler) and there is no mention of underfloor heating.
Walk In Closet
The layout mentions a 'zeer riante slaapkamer' (very spacious bedroom) and 'berging op zolder' (storage in the attic), but no walk-in closet.
Home Office
The property has 5 rooms (1 bedroom) but none are designated or described as a home office.
Skylight
The text mentions 'grote raampartijen' (large windows) and a flat roof for extension, but does not mention any existing skylights.
Exposed Beams
There is no mention of exposed beams in the description of the interior.
Bay Window
The description mentions large windows with an unobstructed view, but does not describe a bay window.
Private Indoor Pool
This is a 79m² maisonette apartment; a private indoor pool is impossible.
Private Indoor Sauna
There is no mention of a sauna, and it is not expected in this type of 79m² 1940 apartment.
Interieurstijl
Scandinavian
The listing describes a 1940 maisonette targeted at developers, with no mention of Scandinavian design elements such as minimalism, light woods, or specific Scandinavian furniture.
Modern
Built in 1940 with an Energy Label F and an old-age clause, the property does not feature modern architectural elements or a contemporary layout.
Industrial
There is no mention of industrial features like exposed brick, open ductwork, or large factory-style windows.
Mediterranean
A 1940 Dutch maisonette with no reference to terracotta, stucco, or Mediterranean styling.
Classic
The property was built in 1940, features a traditional maisonette layout over two floors, and has an 'old-age clause', indicating a classic architectural style typical of that era in Amsterdam.
Exterieurstijl
Traditional Historic
The building dates back to 1940 and is located in a traditional Amsterdam neighborhood with a 'relaxed village character'.
Early 20th Century
Built in 1940, this falls squarely into the early 20th century architectural period typical for Amsterdam (often associated with 'jaren-30' style).
Post War Functional
The building was constructed in 1940, which is pre-war, not post-war.
Modernist
A 1940 residential maisonette in this area does not represent modernist architecture.
Newly Build
The property is classified as 'Bestaande bouw' (existing construction) and was built in 1940.
Keuken
Oven
The listing explicitly states the kitchen is equipped with an oven.
Kitchen Island
Described as practically laid out with base and wall cabinets, no mention of an island.
Pantry
No mention of a pantry in the description.
Stove
The listing specifies a gas hob.
Induction Stove
The listing specifically mentions a gas hob, not induction.
Build In Coffee Maker
No mention of a built-in coffee maker.
Boiling Water Tap
No mention of a boiling water tap such as a Quooker.
Downdraft Extractor
The listing mentions a standard extractor hood, not a downdraft extractor.
Shared Kitchen
The property is a maisonette apartment, not a shared living space.
Design Kitchen
The kitchen is described as 'practically laid out' in a 1940 building, suggesting a basic, functional design rather than a high-end designer kitchen.
New Kitchen
The building dates back to 1940 and has an Energy label F, suggesting the kitchen is not new.
Parkeren & Opslag
Parking
No dedicated parking spot is mentioned. Only street parking with a permit is discussed.
Storage Room
The listing mentions 'berging op zolder' (storage in the attic) and shows 9 m² of 'Overige inpandige ruimte' (other indoor space), indicating a storage room.
Garage
No garage is mentioned anywhere in the listing.
Automatic Garage Door
No garage exists, so there is no automatic garage door.
Double Garage
No garage is mentioned in the listing.
Attic
The listing mentions 'berging op zolder' (storage in the attic) on the second floor, indicating an attic space.
Cellar
No cellar is mentioned in the listing.
Covered Parking
No covered parking is mentioned in the listing.
Underground Parking
No underground parking is mentioned in the listing.
Ev Charging
No EV charging facilities are mentioned in the listing.
Workshop
No workshop is mentioned in the listing.
Shed
No shed is mentioned in the listing.
Street Parking Free
The listing explicitly mentions the need for a parking permit ('parkeervergunning'), indicating parking is not free.
Street Parking Permit
The listing states 'er is de mogelijkheid tot het verkrijgen van een parkeervergunning' (there is the possibility of obtaining a parking permit).
Parkspot Rent Price Month
No rental price for a parking spot is mentioned.
Parkspot Sale Price
No parking spot is offered for sale.
Regels
Owners Association
Listing explicitly states 'Kleinschalige Vve van slechts 2 leden' (Small-scale Owners' Association with only 2 members) and service costs of €135 per month.
Leasehold
Listing states 'Gelegen op EIGEN GROND' (Located on FREEHOLD LAND) and 'EigendomssituatieVolle eigendom' (Full ownership).
Oa Chamber Of Commerce Registered
VvE checklist explicitly shows 'Inschrijving KvKJa' (Chamber of Commerce registration: Yes).
Oa Annual Meeting
VvE checklist explicitly shows 'Jaarlijkse vergaderingJa' (Annual meeting: Yes).
Oa Fees
Listing states 'Servicekosten bedragen circa €135 per maand' and VvE checklist shows 'Periodieke bijdrageJa (€ 135,00 per maand)'.
Oa Reserve Fund
VvE checklist explicitly shows 'Reservefonds aanwezigJa' (Reserve fund present: Yes).
Oa Maintenance Plan
VvE checklist explicitly shows 'OnderhoudsplanJa' (Maintenance plan: Yes).
Oa Buildings Insurance
VvE checklist explicitly shows 'OpstalverzekeringJa' (Buildings insurance: Yes).
Other Rules
Listing mentions old-age clause (Ouderdomsclausule), non-owner-occupancy clause (Niet-zelf bewonings clausule), and sale subject to division (Verkoop onder voorbehoud van splitsing).
Veiligheid & Toegankelijkheid
Elevator
The Dutch description and features list indicate a 1940 maisonette accessed via stairs (internal and communal porch). The English translation's mention of an elevator is a clear copy-paste error from a different listing.
Private Entrance
The listing explicitly states the entrance is reached via a 'gemeenschappelijke portiek' (communal porch).
Automatic Gate
No mention of a gate, and the property is located on a standard street side (Nobelweg).
Gated Community
The property is a small-scale VvE of 2 members on a public street in Watergraafsmeer, with no mention of gates or security perimeters.
Wheelchair Accessible
The property is a maisonette spanning two levels, requiring the use of an internal staircase. Furthermore, the entrance is on the first floor, likely requiring stairs from the ground level.
Voorzieningen & Technisch
Washing Machine
The property is marketed to developers for conversion into two apartments, and no appliances are listed in the description.
Laundry Room
The layout is clearly described (living room, kitchen, bedroom, bathroom, separate toilet, attic storage) and does not include a dedicated laundry room.
Dryer
The property is marketed to developers for conversion, and no appliances are listed in the description.
Smart Home
The building is from 1940 and is being sold as a raw development opportunity to split into two basic dwellings, making smart home features highly improbable.
Ventilation System
Only a kitchen extractor hood is mentioned. Given the 1940 construction year, there is no mention of a modern mechanical or heat recovery ventilation system.
Water Softener
Water softeners are virtually non-existent in standard Amsterdam residential apartments and none is mentioned here.
Energiezuinigheid
Triple Glazing
Highly unlikely given the building year (1940) and the poor Energy Label F rating.
Heat Pump
The listing explicitly states that the property is heated by a gas-fired CV-ketel (boiler).
Home Battery
No home battery is mentioned, and there are no solar panels mentioned to pair it with.
Other Energy Efficiency Measures
No other energy efficiency measures are listed. The property has an Energy Label F and dates back to 1940.
Locatie
Geschiedenis
Geen geschiedenis beschikbaar voor deze advertentie.