Ruime herenwoning met verrassend grote tuin in het historische centrum van Dokkum

Deze herenwoning is gelegen aan de Oostersingel in het hart van Dokkum, specifiek binnen het historische Bolwerken-gebied. De Bolwerken vormen de oude stadsmuur en geven deze locatie een distinctief karakter. Hier wonen betekent dat alle dagelijkse voorzieningen op loopafstand zijn, terwijl u geniet van een woonomgeving met historische betekenis.

De woning heeft een woonoppervlak van 103 vierkante meter en is gesitueerd op een perceel van 164 vierkante meter. Het gebouw dateert uit 1934 en beschikt over een mansardedak bedekt met bitumineuze dakbedekking en dakpannen. Het inhoud van de woning is 366 kubieke meter. Het huidige energielabel is D, wat begrijpelijk is gezien de leeftijd van de woning, hoewel er recentelijk diverse isolatieverbeteringen zijn uitgevoerd.

De indeling op de begane grond begint bij de entree aan de voorzijde die leidt naar een vestibule met de meterkast. Vanuit hier komt u in de hal die toegang geeft tot de verschillende ruimtes op de begane grond. De voorkamer is een karakteristieke leefruimte met een open haard en originele en-suite deuren die open kunnen worden gezet om een verbonden woonkamer te creëren. Deze kamer beschikt ook over praktische inbouwkasten. De achterkamer heeft openslaande deuren die direct naar de tuin leiden, wat zorgt voor een aangename verbinding tussen binnen- en buitenleven.

De keuken is opgemaakt als gesloten keuken, maar de aanbieding vermeldt dat de muren tussen de voorkamer, achterkamer en keuken eenvoudig verwijderd kunnen worden. Dit zou de creatie van een open woonkamer met open keuken mogelijk maken. De huidige keukenopstelling is in twee delen verdeeld en omvat een koel-/vriescombinatie, een magnetron, een zespits gaskookplaat en een vaatwasser. Vanuit de keuken is er toegang tot een kelder voor extra bergruimte.

Aan de achterzijde van de begane grond bevindt zich een achteringang met een kast waarin de cv-ketel is geplaatst. De ketel is een Intergas combiketel die in 2023 is geïnstalleerd en is geschikt voor combinatie met een hybride warmtepomp mocht de nieuwe eigenaar de energie-efficiëntie verder willen verbeteren. Op de begane grond bevinden zich tevens een toiletruimte en een voormalige badruimte. De sanitaire voorzieningen zijn verwijderd, maar alle benodigde leidingen en afvoeren zijn nog aanwezig, waardoor een badkamer relatief eenvoudig hersteld kan worden.

De eerste verdieping is bereikbaar via een trap die naar een overloop leidt. Hier bevindt zich een apart toiletruimte voorzien van een Sanibroyeur-systeem. Aan de voorzijde van deze verdieping ligt een ruime slaapkamer met een inbouwkast. Aan de achterzijde bevindt zich een tweede slaapkamer die een luik heeft dat toegang geeft tot de zolderruimte en een deur die leidt naar het platte dak.

De huidige indeling toont twee slaapkamers op de eerste verdieping, maar de aanbieding geeft aan dat de oorspronkelijke indeling drie slaapkamers had. De oorspronkelijke configuratie kan worden hersteld door het plaatsen van een scheidingswand, wat flexibiliteit biedt voor gezinnen die extra kamers nodig hebben voor kinderen, een thuiskantoor of hobbyruimte.

De tweede verdieping bestaat uit een zolderruimte die bereikbaar is via het luik in de achterste slaapkamer. Dit biedt extra bergruimte. De zoldervloer is geïsoleerd om de energieprestaties van de woning te verbeteren.

Een van de meest opvallende kenmerken van deze woning is de achtertuin. Voor een huis in het midden van de binnenstad is het hebben van een tuin van deze grootte vrij zeldzaam. De tuin meet 60 vierkante meter met afmetingen van ongeveer 17 meter diep en 3,5 meter breed. De tuin is gelegen op het westen, wat betekent dat deze 's middags en 's avonds zon krijgt, wat het tot een aangename plek maakt om buiten te zitten tijdens de warmere maanden.

De toegang tot de tuin is via een steegje naast de woning met een afsluitbaar hek, wat zorgt voor privacy en veiligheid. In de tuin staat een vrijstaande houten berging die is voorzien van elektriciteit. Deze berging meet extern 13 vierkante meter en biedt ruim voldoende plek voor tuiniersgereedschap, fietsen of andere opslagbehoeften.

De woning heeft de afgelopen jaren diverse verbeteringen ondergaan. Het exterieur is in ongeveer 2023 geschilderd. In datzelfde jaar is de nieuwe Intergas cv-ketel geplaatst. Spouwmuurisolatie is in 2024 aangebracht, hoewel de noordgevel van dit werk is uitgesloten. Dakisolatie is aangebracht op het niveau van de zoldervloer. Het dak zelf is in 2024 en 2025 vernieuwd, waarbij de daklatten zijn vervangen, nieuw folie is aangebracht en dakpannen waar nodig zijn vernieuwd. De woning is volledig voorzien van HR-beglazing. Alle binnenmuren zijn afgewerkt met glasvezelbehang in een neutrale kleur, wat een schone en klaargemaakte basis biedt voor de nieuwe eigenaar.

De bestemming van de woning is "Wonen" met een functieaanduiding "Dienstverlening". Dit betekent dat de woning puur als woning kan worden gebruikt, als praktijk- of kantoorruimte, of als een combinatie van wonen en werken. De aanbieding vermeldt dat de woning recentelijk als praktijkruimte is gebruikt en met kleine aanpassingen weer omgevormd kan worden tot een woonhuis.

De locatie binnen de Bolwerken van Dokkum betekent dat de woning is gesitueerd in een beschermd stadsgezicht. Dokkum is een van de Friese elf steden en biedt een breed scala aan voorzieningen, waaronder winkels, restaurants en culturele faciliteiten binnen handbereik. Parkeren in de buurt betreft betaald parkeren, openbare parkeerplekken en parkeervergunningssystemen.

De vraagprijs bedraagt 339.000 euro kosten koper. Dit komt neer op ongeveer 3.291 euro per vierkante meter woonoppervlak. De woning is beschikbaar en de acceptatievoorwaarden zijn nog te bespreken. Het huis is geclassificeerd als een vrijstaande eengezinswoning volgens de kenmerken van de aanbieding, hoewel de stedelijke omgeving met aangrenzende woningen en gedeelde steegtoegang het het karakter van een traditionele herenwoning geeft.

Voor potentiële kopers biedt deze woning een combinatie van historische karakterelementen zoals de en-suite deuren, gebrandschilderde ramen en open haard, samen met moderne verbeteringen waaronder vernieuwde isolatie, een nieuw dak en een efficiënt verwarmingssysteem. De flexibele indeling stelt de nieuwe eigenaar in staat de ruimte aan te passen aan zijn of haar behoeften, of dit nu voor gezinsleven, thuiswerken of een combinatie van doeleinden is. De onverwacht grote tuin voegt aanzienlijke waarde toe op deze centrale locatie.