Luxe Bed & Breakfast in het Vredige Achterhoekse Platteland

Het pand aan de Jolinkdijk 6 in Halle, gelegen in de gemeente Bronckhorst, vertegenwoordigt een unieke mogelijkheid om een volledig operationele bed and breakfast onderneming te verwerven in het schilderachtige Achterhoekse regio. In de afgelopen jaren hebben de huidige eigenaren aanzienlijke passie en middelen geïnvesteerd in het moderniseren en uitbreiden van deze plattelands hospitality locatie. De bedrijfsleus vat de ervaring die aan gasten wordt geboden goed samen: geniet van luxe in een oase van rust.

De huidige voorzieningen omvatten zes unieke bed and breakfast appartementen plus één aparte recreatiewoning. Echter, de bestemmingsplanvoorschriften staan aanzienlijke verdere ontwikkeling toe. Binnen de bestaande bouwstructuur kunnen vier extra bed and breakfast appartementen worden gerealiseerd, en er is ruimte om tien vakantiewoningen te plaatsen op de percelen voor en achter de ruime parkeerplaats. Dit vertegenwoordigt een uitzonderlijke mogelijkheid voor een ondernemende koper die een compleet vakantiepark wil ontwikkelen.

De bed and breakfast bevindt zich op een schilderachtige plattelandslocatie in het buitengebied rondom Halle, omringd door prachtige natuurgebieden, uitgestrekte akkerlanden en talloze wandel- en fietsroutes. Deze omgeving biedt gasten een omgeving die bevorderlijk is voor ontspanning en het ervaren van het ultieme vakantiegevoel. Voor de toekomstige eigenaar biedt de locatie de mogelijkheid om na een drukke werkdag te ontspannen met een kopje koffie terwijl men geniet van de ondergaande zon.

De hoofdwoonboerderij op het perceel dateert uit 1980 en is goed onderhouden. Het beschikt over een prachtig aangelegde tuin met een irrigatiesysteem. De woning profiteert van talloze ramen, wat zorgt voor overvloedig natuurlijk licht in het hele huis. Het ontwerp benadrukt het uitzicht naar buiten in alle richtingen, waardoor een prettige verbinding met het omliggende landschap ontstaat. Het algehele gevoel is dat van vrij wonen met aanzienlijke rust en privacy.

De totale grondoppervlakte beslaat ongeveer twee hectare, met de optie om nog eens drie hectare landbouwgrond bij te kopen. Halle is een dorp gelegen ten noordoosten van Doetinchem, nabij Zelhem. De locatie Jolinkdijk profiteert van een uitstekende bereikbaarheid dankzij de nabijheid van de A18 snelweg. Zelhem biedt diverse voorzieningen, terwijl Doetinchem uitgebreide winkelmogelijkheden biedt op vijftien minuten rijden.

Wat betreft de bouwkenmerken, de boerderij is traditioneel gebouwd met metselwerk bakstenen spouwmuur en beschikt over een nieuw dak met pannen en wolfseinden. Isolatie omvat muur- en dakisolatie plus dubbel glas. De woonoppervlakte bedraagt ongeveer 143 vierkante meter, met een bruto inhoud van ongeveer 511 kubieke meter. Het pand heeft een energielabel B.

De begane grond entree leidt naar een ruime hal met een wenteltrap en een galerij die uitkijkt over de ruimte eronder. De hal bevat ook een toilet, meterkast en garderobe. Vanuit de hal komt men in een sfeervolle woonkamer met diverse authentieke details. De voormalige schuur- en staldeuren zijn voorzien van beglazing, en aan de buitenzijde zijn aantrekkelijke houten schuurdeuren aangebracht. De woonkamer beschikt over een comfortabele houtkachel, en schuifpui deuren geven direct toegang tot het op het zuiden gelegen terras.

Aangrenzend aan de woonkamer bevindt zich een gesloten keuken met uitzicht op het terras en de tuin. De moderne keukeninrichting is in 2020 geplaatst en is uitgerust met diverse luxe inbouwapparatuur, waaronder een XL koelkast en wijnkoelkast. Op de begane grond bevinden zich ook een slaapkamer en een praktische bijkeuken met extra opbergruimte en aansluitingen voor wasmachine en droger. De gehele begane grond is voorzien van een nette laminaatvloer gecombineerd met linoleum. Verwarming wordt verzorgd door een gasgestookte cv-ketel.

De trap naar de eerste verdieping voelt bijzonder ruim door de galerij. Naast de overloop met een vaste kast, zijn er drie royale slaapkamers, waarvan twee beschikken over aantrekkelijke balkenplafonds en inbouwkasten. In 2020 is op de eerste verdieping een moderne badkamer gecreëerd, voorzien van vloerverwarming, een douchecabine, een grote wastafel en een toilet.

De bijgebouwen op het perceel presenteren een eenheidlijk aanzien door het consequente gebruik van identieke materialen: metselwerk bakstenen sokkels, aantrekkelijke houten spanten, donkere houten bekleding en donkere dakpannen. Dit materiaalpalet geeft het hele complex direct een luxueuze uitstraling.

De garage en opslagruimte bij de woning meet ongeveer 5,5 bij 21,0 meter en is voorzien van een elektrische sectionaalpoort aan de voorkant. Zonthermische collectoren en fotovoltaïsche panelen zijn op het dak geïnstalleerd om de woonwoning te bedienen. In een technische ruimte aan de voorkant van dit gebouw bevinden zich de cv-ketel en een boiler voor warm water. Het achterste gedeelte van het gebouw kan dienen als stalruimte voor paarden.

De afzonderlijke recreatiewoning op het perceel heeft een woonoppervlakte van ongeveer 62 vierkante meter en is gepositioneerd aan de noordoostzijde van het perceel, wat maximale rust garandeert. Dit gebouw is geïsoleerd op muren-, vloer- en dakiniveau. De toegang is via een op de zon georiënteerde gesloten veranda met uitzicht over de akkerlanden. Binnen leidt de hal naar een royale woonkamer met open keuken, voorzien van een tegelvloer met vloerverwarming, een houtkachel en schuifdeuren naar het terras. De woning omvat een slaapkamer en een badkamer met toilet, douchecabine en dubbele wastafel. Alle voorzieningen bevinden zich op de begane grond, waardoor deze woning ook geschikt is voor gebruik als zorgwoning voor familieleden. Alle energie- en wateraansluitingen zijn voorzien van tussenuitmeters. Aan de zuidzijde is een terras met gedeeltelijk overkapping aanwezig.

De bed and breakfast voorziening beschikt over een eigen onafhankelijke verharde toegangsweg met ruime parkeergelegenheid. Een verhard pad leidt naar de gebouwingang waar de receptie is gelegen. Hier vindt men diverse gemeenschappelijke ruimtes waaronder een ruime keuken, een bijkeuken en wasruimte, opslag en toiletvoorzieningen. Een sfeervolle eetzaal met een leeshoek beschikt over een houtkachel waar gasten zich kunnen warmen na een winterwandeling.

Vanuit de receptie leidt een gang naar de diverse appartementen. Het gebouw bevat momenteel zes bed and breakfast appartementen. Elk beschikt over een woonkamer met eigen keukenblok inclusief kookfaciliteiten en koffie- en theeaanbod, plus een ruime badkamer met toilet. Vijf appartementen hebben een aparte slaapkamer, terwijl één appartement is aangepast voor gasten met een beperking. Elk appartement biedt via schuifdeuren toegang tot een verhard privéterras met overkapping. Alle appartementen zijn individueel uitgerust met airconditioning. Hoewel elke kamer een eigen karakter heeft, zijn alle ingericht in een landelijke stijl met moderne accenten. Het gehele gebouw meet ongeveer 20,0 bij 25,0 meter en omvat een zolderverdieping waar de technische installaties zijn ondergebracht. Fotovoltaïsche panelen zijn op het dak geïnstalleerd.

Het terrein rondom de gebouwen is voorzien van goed onderhouden bestrating, wat zorgt voor een uitstekende toegankelijkheid tot de bed and breakfast en recreatiewoning. Groen overheerst echter met aantrekkelijke hagen, een groot gazon en diverse fruit- en notenbomen. Bij de vijver is een royaal terras aangelegd waar men kan genieten van een vredig uitzicht over het halfopen landschap van hagen en velden.

De ruimtelijke ordening situatie wordt bepaald door het huidige bestemmingsplan getiteld Landelijk gebied, Veegplan 2023 2 van de gemeente Bronckhorst. De bestemming voor de woonwoning en bijgebouwen is Recreatie, Verblijfsrecreatie met de functiespecificatie specifieke vorm van recreatie, code 93. Dit staat de realisatie toe van een vakantiepark met tien recreatie-appartementen in bestaande gebouwen met een oppervlakte van 610 vierkante meter, één vrijstaande recreatiewoning van 105 vierkante meter op een specifieke bouwbestemmingslocatie, en tien stacaravans of chalets. Binnen de bestaande gebouwen mag 150 vierkante meter worden gebruikt voor een gemeenschappelijke ontbijtruimte.

Het bestemmingsplan omvat een eis ten aanzien van landschappelijke inpassing die nog niet volledig is gerealiseerd. Elke verdere uitbreiding van het vakantiepark moet rekening houden met deze eis, zoals uiteengezet in het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan. De groenstrook aan de zuidwestzijde van het perceel heeft de bestemming Bos, terwijl een deel van het grasland achter de bed and breakfast een agrarische bestemming heeft.

Optioneel is het omliggende land met een oppervlakte van ongeveer drie hectare met een agrarische bestemming eventueel beschikbaar voor aankoop tegen een prijs op aanvraag.

Extra opvallende kenmerken omvatten dat de woning en gebouwen in een goede staat van onderhoud verkeren, alle standaard nutsvoorzieningen zijn aangesloten, er een eigen waterbron is van drinkwaterkwaliteit, en de jaarlijkse waterschapsbelasting bedraagt 43,86 euro. Overdracht in onderling overleg.