Charmant gemoderniseerde woning met dorpskarakter en zonnige tuin in Utrecht Hoograven

Dit plezierige rijtjeshuis is gelegen aan de Hofnarlaan 13 in de wijk Nieuw Hoograven-Zuid te Utrecht. De woning kenmerkt zich door een dorpsachtige sfeer gecombineerd met een kleurrijke gevel. Gebouwd in 1960, onderging de woning in 2016 een grondige modernisering door de vorige eigenaren, resulterend in een woning die hedendaags comfort biedt terwijl het oorspronkelijke karakter behouden blijft.

De beganegrond indeling begint met een voortuin met sierbestrating, vaste beplanting en een stenen muur als perceelgrens. Bij binnenkomst via de voordeur betreedt u een hal die beschikt over een garderobe, een toiletruimte, een trapkast met daarin de meterkast, en toegang tot zowel de woonkamer als de trap naar de eerste verdieping.

De woonkamer is gelegen aan de voorzijde van de woning en beschikt over een net laminaatvloer in een lichttaupe kleur dat is ontworpen om op tegels te lijken. Deze vloer loopt naadloos door naar de keuken. De vloer is afgewerkt met witte plinten voor een verzorgd uiterlijk. De eethoek is gesitueerd aan de tuinzijde van de woning, evenals de keuken. Zowel de woonkamer als de keuken bieden toegang tot de achtertuin via schuifdeuren, wat aangename binnen-buitenverbinding creëert tijdens warmere maanden.

De keuken is geplaatst in 2016 toen de vorige eigenaren de muur tussen de keuken en woonkamer hebben verwijderd om een open woonkeuken te creëren. De keuken toont een neutrale en warme kleurstelling met een mix van transparante zwarte glazen cabinetfronten en houtkleurige fronten, alle voorzien van metalen handgrepen. Het werkblad is vervaardigd van donkergrijs synthetisch materiaal ontworpen om op een betonstort te lijken. De backsplash bestaat uit witte tegels gecombineerd met kleine bruine tegels voor een praktisch en makkelijk te onderhouden oppervlak. De keuken is uitgerust met de volgende inbouwapparaten: een vierpitsof gasfornuis, een afzuigkap, een koelkast, een vriezer, een oven en een vaatwasser. De zwarte spoelbak complementeert de donkere cabinetfronten effectief.

De achtertuin is gelegen op het noordwesten en meet circa 39 vierkante meter met afmetingen van 7 meter diepte en 5,55 meter breedte. Deze ligging zorgt voor zonlicht van begin tot eind van de middag, doorlopend tot in de avond gedurende de zomermaanden. De tuin beschikt over sierbestrating, schuttingen voor privacy, een buitenkraan en een achteringang. Een vrijstaande houten opslagschuur bevindt zich achter in de tuin, voorzien van een raam voor natuurlijk daglicht en een elektrische aansluiting.

De eerste verdieping is bereikbaar via de trap in de hal en opent naar een overloop met toegang tot drie slaapkamers, de badkamer en een inpandige bergkast. De hoofdslaapkamer is gelegen aan de achterzijde van de woning en biedt een royale afmeting. Deze kamer, evenals de slaapkamer aan de voorzijde, beschikt over een inbouwkast. De slaapkamer aan de voorzijde wordt momenteel gebruikt als kinderkamer en biedt een prettig uitzicht over de straat. De derde slaapkamer is gesitueerd aan de achterzijde en is geschikt voor gebruik als thuiskantoor of kinderkamer.

De badkamer, hoewel compact van formaat, is praktisch en netjes afgewerkt in een stijl die consistent is met het toilet op de beganegrond. De badkamer beschikt over een inloopdouche, een wastafelmeubel met wastafel en een radiator. De wanden zijn volledig betegeld in een grijstint, terwijl de vloer is afgewerkt met zwarte tegels.

Aangrenzend aan de badkamer bevindt zich een inpandige wasruimte met de aansluitingen voor de wasmachine en droger, evenals de cv-ketel.

Met betrekking tot de technische specificaties en recent onderhoud beschikt de woning over dubbel glas in kunststof kozijnen. Verwarming en warm water worden verzorgd door een Intergas combiketel geïnstalleerd in 2016. De platte dakbedekking is in 2019 volledig vervangen, en in 2025 is de teer- en bitumen dakbedekking opnieuw aangebracht met een garantie van tien jaar. De schutting aan de rechterzijde is vernieuwd in juni 2022, en de achteringang is circa drie jaar geleden vervangen door nieuw houtwerk.

De woning beschikt over een energielabel C, hoewel de listing ook verwijst naar een label D dat geldig was tot februari 2024, wat suggereert dat het label is bijgewerkt. De erfpacht is eeuwigdurend afgekocht, wat betekent dat er geen periodieke erfpachtkosten verschuldigd zijn.

De nabije omgeving van Hoograven wordt omschreven als centraal gelegen in een kindvriendelijke omgeving met ruime groenvoorzieningen, winkels, scholen en uitstekende bereikbaarheid. Dagelijkse boodschappen zijn te verkrijgen bij de winkels aan de Goylaan, waaronder een Albert Heijn supermarkt, Gall & Gall, Etos, een dierenartspraktijk, een bloemenwinkel en een kapsalon. Het historische centrum van Utrecht is per fiets binnen circa vijftien minuten bereikbaar. De levendige horecagelegenheden op Rotsoord, nabij het Ledig Erf, zijn eveneens makkelijk bereikbaar. Binnen tien minuten fietsen kunnen bewoners het Twijnstraatgebied bereiken met haar diverse winkelaanbod, cafes, restaurants met terrassen en het film- en cultuurcentrum Louis Hartlooper Complex.

Openbaar vervoeropties zijn praktisch met een bushalte om de hoek. De main roads zijn binnen vijf minuten per auto bereikbaar. Station Vaartsche Rijn ligt op circa vijf minuten fietsen. Parkeren in de directe omgeving is gratis.

De woning wordt aangeboden voor een prijs van 445.000 euro kosten koper. Het woonoppervlakte meet 79 vierkante meter, het perceel omvat 118 vierkante meter en het totale volume is circa 268 kubieke meter. Externe bergruimte van 8 vierkante meter is beschikbaar in de tuinschuur. De woning telt in totaal vier kamers, bestaande uit drie slaapkamers. Glasvezel is beschikbaar op de locatie.

Oplevering vindt plaats in overleg, wat flexibiliteit biedt voor zowel koper als verkoper om een geschikte opleverdatum te regelen.