Charmant gemoderniseerde jaren '30 tussenwoning in populaire wijk Land van Valk
Hoofdkenmerken
Beschrijving
Deze woning is een tussenwoning gelegen aan de Herradesstraat 17 in de stad Dordrecht, in de populaire wijk Land van Valk. De woning is oorspronkelijk gebouwd in 1931 en sindsdien doordacht gemoderniseerd met behoud van het karakteristieke jaren '30-charme. De vraagprijs is vastgesteld op 330.000 euro, wat een koperskostenprijs betreft, wat betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de overdrachtskosten die gepaard gaan met de aankoop.
De totale woonoppervlakte van de woning bedraagt 77 vierkante meter, terwijl het perceel 103 vierkante meter groot is. Het bruto-volume van het gebouw is 225 kubieke meter. Daarnaast is er een gebouwgebonden buitenruimte van 6 vierkante meter, waaronder een balkon. De woning bestaat uit twee hoofdwoonlagen plus een zolderbergruimte die bereikbaar is via een vlizotrap.
De indeling op de begane grond begint met een entreehal waarin de meterkast zich bevindt en die toegang geeft tot zowel het toilet als de woonkamer. Het toilet is een separate ruimte en voorzien van een klein wastafel. De woonkamer zelf is een aangename ruimte met veel natuurlijk licht en loopt open over in de keuken en de aanbouw. De open keuken heeft een hoekopstelling met bovenkastjes, onderkastjes en lades. De keuken is voorzien van diverse apparatuur, waaronder een vlakke afzuigkap, een gaskookplaat met vier pitten, een combimagnetron, een koelkast met vriesvak en een vaatwasser.
De aanbouw aan de achterzijde van de woning biedt extra leefruimte en beschikt over schuifpuien die direct naar de tuin openen, wat zorgt voor een naadloze binnen-buitenverbinding. Deze toevoeging heeft het bruikbare woonoppervlak van de woning effectief vergroot.
De eerste verdieping is bereikbaar via een overloop die toegang geeft tot alle vertrekken op deze verdieping. Er zijn in totaal drie slaapkamers. De grootste slaapkamer is gelegen aan de achterzijde van de woning, terwijl de twee andere slaapkamers zich aan de voorzijde bevinden. Een van de ruimtes op deze verdieping dient als doorgangsruimte die ook fungeert als was- en stookruimte, met de aansluitingen voor de wasmachine en de plek van de CV-ketel.
De badkamer is in 2023 gerenoveerd en afgewerkt met volledig betegelde muren en vloertegels. Voorzieningen zijn een inloopdouche met zowel een handdouche als een regendouche, een badmeubel met wastafel, een wandcloset, een designradiator, een afzuigsysteem, inbouwlampen en een dakraam dat zorgt voor natuurlijk licht in de ruimte.
De tweede verdieping bestaat uit een praktische zolderberging die via een vlizotrap bereikbaar is. Deze ruimte biedt extra opbergruimte voor het huishouden.
De buitenruimten bestaan uit zowel een voortuin als een achtertuin. De voortuin is bestraat met sierbeton. De achtertuin is in 2024 opnieuw ontworpen en kenmerkt zich door een speelse indeling met een houten terras, een niveauverschil met vijf treden, een glijbaan, een gazon en een overkapping met sierbeton. De achtertuin meet ongeveer 30 vierkante meter, heeft een diepte van 6,87 meter en een breedte van 4,68 meter. De tuin is gelegen op het noordwesten en beschikt over een achterom.
De woning heeft de afgelopen jaren diverse opmerkelijke upgrades ondergaan. De badkamer is in 2023 gerenoveerd, de tuin is in 2024 heringericht en er is in 2025 een airconditioningsysteem van Haier geïnstalleerd. De woning profiteert tevens van vloerisolatie op de begane grond en spouwmuurisolatie aan zowel de voor- als achtergevel. De meeste kozijnen zijn van kunststof en voorzien van HR++-beglazing. De voordeur is recentelijk vervangen en is gemaakt van hardhout met HR++-glas. Ook is er een houten deur die toegang geeft tot het balkon.
Het verwarmingssysteem bestaat uit een gasgestookte CV-ketel van het merk Remeha, welke in 2013 is geïnstalleerd en eigendom is van de huidige verkopers. Het energielabel van de woning is vastgesteld op D.
De vloerafwerking bestaat uit houten vloerdelen op de begane grond en laminaat dat doorlopend is gelegd op de eerste verdieping. De wandafwerking bestaat voornamelijk uit diverse soorten stucwerk.
De woning is gelegen in een aangename woonwijk die nabijheid biedt tot alle voorzieningen in het stadscentrum en het treinstation, beide op korte afstand. Parkeren is mogelijk op de openbare weg in de omgeving.
De grond is in volle eigendom en de kadastrale gegevens geven aan dat deze is gelegen in de gemeente Dordrecht, sectie N, nummer 1554. Gezien het bouwjaar 1931 zal een ouderdomsclausule worden opgenomen in de koopovereenkomst. Bij het definitief maken van de koopovereenkomst dient de koper een bankgarantie of een waarborgsom te verstrekken ten bedrage van tien procent van de koopsom.
De presentatie van deze woning is verzorgd door Vijfvinkel Trossèl Makelaars, die in deze transactie optreedt namens de verkoper. Geïnteresseerden wordt geadviseerd om een eigen aankoopmakelaar in te schakelen, bij voorkeur een NVM-geaccrediteerde aankoopmakelaar, om hun belangen te behartigen tijdens het aankoopproces.