Ruim gemengd woon-werkpand met bedrijfsruimte en woning in Vught Centrum

Gelegen in het charmante centrum van Vught bevindt zich dit verrassend ruime pand aan de Dorpsstraat 35. Het gebouw biedt een veelzijdige indeling en talloze mogelijkheden voor de toekomstige koper. Het is gepositioneerd op een aantrekkelijke locatie waar winkels, horeca en dagelijkse voorzieningen op loopafstand liggen. Momenteel is het pand verdeeld in een winkel- of kantoorruimte op de begane grond, met een oppervlakte van circa 120 vierkante meter, en een ruime bovenwoning van ongeveer 134 vierkante meter. Het gehele object wordt te koop aangeboden als één geheel. Hoewel de huidige gemengde bestemming kan worden voortgezet, biedt het bestemmingsplan ook de mogelijkheid om het pand te gebruiken als één grote en comfortabele gezinswoning. Dit vormt een unieke kans om te wonen in een levendige doch prettige woonomgeving in het hart van Vught, compleet met een tuin en een garage.

Het pand bevindt zich op een toppositie aan de Dorpsstraat met uitzicht op de karakteristieke Kerkstraat. De sfeer hier is levendig en dorpelijk. Op korte loopafstand vindt u diverse winkels, waaronder verswinkels, gezellige eetgelegenheden en het Lievevrouwepark, dat ideaal is voor een ontspannen wandeling. Het NS-station is in de buurt, wat zorgt voor een uitstekende verbinding richting steden zoals 's-Hertogenbosch en de omliggende omgeving. Sport- en recreatiefaciliteiten zijn ruimschoots aanwezig en de hoofdwegen zijn snel en eenvoudig bereikbaar. Voor dit pand is een bouwkundig rapport beschikbaar.

De indeling van het pand is verspreid over meerdere lagen. De begane grond dient momenteel als bedrijfsruimte maar heeft groot potentieel voor woongebruik. De toegang wordt verleend via een ruime privé-ingang die leidt naar de trap naar de woonvertrekken en de ingang van de begane grond. Deze verdieping is momenteel ingericht als winkel- of kantoorruimte en beschikt over een eigen ingang aan de voorzijde. De ruimte is royaal van formaat en omvat diverse werk- of kantoorruimtes, een pantry met een elektrische boiler, aansluitingen voor wasapparatuur en een toiletruimte met twee toiletten. Daarnaast bevinden zich hier de meterkast, een praktische berging met de cv-installatie en extra opbergmogelijkheden. Aan de achterzijde biedt een portaal toegang tot de achtertuin. Dankzij de afmetingen en indeling biedt deze verdieping talloze mogelijkheden om een volwaardige woonlaag te realiseren. Zo zou men voor een woonkeuken aan de voorzijde en een woonkamer met uitzicht op de tuin aan de achterzijde kunnen creëren, waarbij één comfortabel en ruim gezinshuis ontstaat. Voldoende licht kan worden binnengelaten door het patioterras van de eerste verdieping door te trekken tot op de begane grond.

De eerste verdieping vormt de primaire woonlaag van het huis. Een trap leidt naar een compacte vestibule met ruimte voor een kapstok. Vanaf hier geeft de hal toegang tot de diverse ruimtes en de trap naar de tweede verdieping. Een aangrenzende gang loopt door het huis en wordt prettig verlicht door het patio dat centraal op deze verdieping is gesitueerd. Aan de achterzijde ligt de woonkamer, een bijzonder royale leefruimte met een open haard die een warme en sfeervolle ambiance creëert. Grote ramen zorgen voor veel lichtinval en bieden toegang tot een balkon. Dit balkon dient als een fijn zitgedeelte dat is voorzien van terrasverwarming en verlichting. Het uitzicht over de achtertuin zorgt hier voor een vredige en groene ervaring. Een trap vanaf het balkon leidt direct naar beneden in de tuin. In de eerder genoemde hal bevindt zich een toiletruimte met een zwevend toilet en een fonteintje, een multifunctionele ruimte met een zijraam die momenteel wordt gebruikt als kleedkamer, en een ruime bergruimte met aansluitingen voor wasapparatuur.

Aan de voorzijde van de eerste verdieping bevindt zich de gezellige woonkeuken met een prettig uitzicht op het straatbeeld. De keuken is uitgerust met een rechte keukenopstelling met een BORA inductiekookplaat met geïntegreerde afzuiging, een Quooker, een elektrische boiler, een vaatwasser en een koelkast. Meerdere vaste kasten bieden voldoende praktische opbergruimte. Deze ruimte werd eerder gebruikt als slaapkamer, vandaar dat een ensuite badkamer vanuit hier bereikbaar is. Deze badkamer is voorzien van een ligbad, een wastafelmeubel en een spiegelkast. Vanuit het bad is er zelfs een bijzonder uitzicht op de Petruskerk. Zowel de keuken als deze badkamer zijn voorzien van zonwering. De hal geeft ook toegang tot een extra badkamer, uitgevoerd met een inloopdouche, een toilet, een wastafelmeubel, een radiator en een vaste kast. Vanwege de royale opzet en de beschikbare faciliteiten leent deze verdieping zich uitstekend voor een alternatieve indeling. Het is goed voorstelbaar om hier een volwaardige slaapverdieping te realiseren met meerdere slaapkamers, elk mogelijk met zijn eigen badkamer. Er zou voldoende ruimte overblijven voor praktische opbergmogelijkheden. In combinatie met de mogelijkheden op de begane grond kan een bijzonder comfortabel en ruim gezinshuis worden gecreëerd.

De tweede verdieping vormt de slaapafdeling van de huidige woning. De overloop geeft toegang tot twee slaapkamers en een bergruimte. De hoofdslaapkamer aan de achterzijde beschikt over een dakkapel en een dakvenster met verduistering, wat zorgt voor een prettige lichtinval. Airconditioning zorgt hier voor extra comfort en een privétoilet is aanwezig dankzij een sanibroyeur-installatie. Praktische bergruimte is gelegen onder de schuine wanden aan beide zijden. De tweede slaapkamer, gelegen aan de voorzijde, is ook uitgerust met een dakkapel, airconditioning en bergruimte. In de bergkast op deze verdieping bevinden zich de cv-ketel en nog een aansluiting voor wasapparatuur.

De buitenruimte van het pand is gelegen op het oosten en vormt een groene en beschutte buitenruimte. Direct achter het huis is een terras, waarna de tuin iets lager overgaat in een bestraad pad met een gazon en volwassen beplanting. Een pergola met beplanting zorgt voor een sfeervol element en een natuurlijke schaduwplek. De tuin is bereikbaar via de trap vanaf het balkon en via het portaal op de begane grond. Onder de trap is een praktische buitenberging gecreëerd. Achterin de tuin bevindt zich een tweede terras waar de zon bijna de hele dag schijnt. Ook is er een ruime garage hier met openslaande deuren en een elektrische toegangsdeur aan de achterzijde. Verder wordt toegang verleend via een poortdeur naar een brandgang die langs het huis loopt en uitkomt aan de voorzijde.

Diverse bijzondere details zijn het vermelden waard. Het oorspronkelijke bouwjaar is circa 1940. Het pand is aan de achterzijde aanzienlijk uitgebouwd, wat betekent dat zowel de begane grond als de eerste verdieping aanzienlijk in oppervlakte zijn vergroot. In 2007 zijn diverse verbeteringen uitgevoerd, waaronder het plaatsen van een volledig nieuw dak en de realisatie van een nieuwe garage. In 2017 is de gevel aan de voorzijde vernieuwd en een afzonderlijke privé-ingang naar de woonruimte gerealiseerd. In datzelfde jaar is een extra badkamer met ligbak toegevoegd. In 2020 is de keuken naar de voorzijde van het huis verplaatst en een nieuwe keuken geplaatst. In 2023 zijn airconditioningunits geplaatst op de tweede verdieping en een nieuwe cv-ketel voor de woonruimte geïnstalleerd. Volgens het huidige bestemmingsplan is het niet toegestaan om het pand te splitsen in meerdere woonunits. Er is momenteel een persoonlijke overeenkomst voor het gebruik van een strook grond aan de achterzijde van het perceel, waarbij toestemming wordt verleend om de doorgang naar de openbare weg te gebruiken tegen een jaarlijkse vergoeding. Er is ook een brandgang aanwezig naar de Dorpsstraat.