Historisch Voormalig Kappershuis in het Hart van Geesteren

Het pand aan de Dorpsstraat 23 is gelegen in het dorp Geesteren in de provincie Gelderland. Geesteren is een karakteristiek dorp met een rijke geschiedenis, en de Dorpsstraat is sinds de negentiende eeuw de belangrijkste slagader van het dorp. Deze straat combineerde traditioneel woon- en commerciële functies, waarbij zich over de jaren diverse ambachtelijke bedrijven ontwikkelden. Het pand past in deze traditie van kleinschalige dorpsbedrijven, aangezien het voorheen bekend stond als het kappershuus, wat aangeeft dat hier lange tijd het barbiersvak werd uitgeoefend. Dit betekende dat het gebouw niet alleen als woning diende, maar ook een belangrijke plaats innam in de sociale dynamiek van het dorp. Lokale kapperszaken in Geesteren en de omgeving waren langdurige ontmoetingsplaatsen waar dorpelingen elkaar kenden en waar persoonlijke gesprekken deel uitmaakten van het dagelijks leven.

Het gebouw dateert uit 1890, wat het direct een historisch karakter geeft. Het pand is geclassificeerd als herenhuis en is halfvrijstaand. De totale woonoppervlakte bedraagt ongeveer 159 vierkante meter, verspreid over drie verdiepingen. De perceelgrootte is 85 vierkante meter. Ondanks de bescheiden perceelgrootte biedt het pand een ruime binnenruimte met een inhoud van ongeveer 578 kubieke meter. Het pand heeft de status van volledige eigendom en is ingeschreven in het kadaster onder GEESTEREN H 2134.

Het exterieur van het pand wordt gekenmerkt door zijn ligging langs de historische Dorpsstraat in het hart van Geesteren. Het gebouw beschikt over een samengesteld dak bedekt met bitumineuze dakbedekking en dakpannen. Het pand is gesitueerd op een open locatie met vrij uitzicht, wat opvallend is gezien zijn centrale dorpspositie.

Het perceel bestaat alleen uit een voortuin, aangezien er geen achtertuin aanwezig is. De voortuin meet 17 vierkante meter, met afmetingen van 5,50 meter diepte en 3,00 meter breedte. De tuin is gelegen aan de westzijde van het pand, wat betekent dat deze vanaf het midden van de ochtend tot de avond zon ontvangt. Dit maakt het mogelijk om een aangenaam terras te creëren waar men een groot deel van de dag van de zon kan genieten. De voortuin biedt de mogelijkheid om een buitenzit te creëren, en de positie langs de historische Dorpsstraat biedt een uitzicht op het dorpsleven.

Parkeren is mogelijk in de openbare ruimte, aangezien er geen privéparkeerplaats op het perceel aanwezig is. Dit is typisch voor panden die gelegen zijn in het centrum van een dorp langs een hoofdstraat.

De begane grond van het pand omvat de woonruimtes. De woonkamer beschikt over een tegelvloer en heeft een stookpijp, wat verwijst naar het historische karakter van het gebouw toen open haarden of kachels de primaire verwarmingsmethode waren. De woonkamer en keuken zijn beide voorzien van vloerverwarming, wat zorgt voor modern comfort. De moderne keuken is in 2020 geplaatst en is uitgerust met een inductiekookplaat, afzuigkap, oven, vaatwasser en koelkast. Deze keuken vertegenwoordigt een aanzienlijke upgrade ten opzichte van de oorspronkelijke voorzieningen terwijl de integratie met het karakter van de woning behouden blijft.

Aansluitend aan de keuken bevindt zich een bijkeuken of pantry die de aansluitingen voor de wasmachine en droger herbergt, evenals de CV-ketel. Deze ruimte beschikt ook over een achterdeur, wat secundaire toegang tot het pand biedt. Een separaat toilet is gelegen op de begane grond.

De eerste verdieping is bereikbaar via een trap en beschikt over een ruime overloop. De listing vermeldt dat dit overloopgebied potentieel als thuiswerkkantoor kan worden gebruikt, wat een praktische overweging is voor modern wonen. De gehele bovenverdieping is voorzien van een PVC-vloerbedekking, wat duurzaam en gemakkelijk te onderhouden is. Er zijn twee slaapkamers op deze verdieping: een eenpersoonsslaapkamer en een tweepersoonsslaapkamer. De tweepersoonsslaapkamer heeft het voordeel van een inloopkast, wat waardevolle opbergruimte biedt zonder ruimte in de slaapkamer zelf op te nemen. De badkamer op deze verdieping is in 2020 gerenoveerd en omvat een inloopdouche met regendouche, een dubbele wastafel met badmeubel en een zwevend toilet.

De tweede verdieping van het pand biedt extra ruimte. Er is een ruime overloop, en de listing beschrijft een tweepersoonsslaapkamer of hobby- en werkkamer die naar de voorkeuren van de koper kan worden afgewerkt. Beide ruimtes op deze verdieping worden als ruim omschreven en zijn voorzien van dakkapellen, wat natuurlijke lichtinval naar deze bovenste ruimtes biedt. Het feit dat deze ruimtes nog afgewerkt moeten worden, biedt kopers de mogelijkheid om deze gebieden aan hun specifieke behoeften aan te passen, of dit nu betreft het creëren van extra slaapkamers, een toegewijde kantoorruimte, een hobbyruimte of opbergruimte.

Het pand beschikt over een energielabel C, wat redelijk is voor een gebouw van deze leeftijd. De isolatie is aangepakt met spouwmuurisolatie, vloerisolatie, dakisolatie en dubbel glas. Deze maatregelen hebben geholpen om de energiezuinigheid naar een acceptabel niveau te brengen voor een negentiende-eeuws gebouw. Het verwarmingssysteem bestaat uit een gasgestookte combiketel van Remeha, die in 2024 is geïnstalleerd. Deze recente installatie betekent dat het verwarmingssysteem nieuw is en nog vele jaren betrouwbare service moet bieden. De ketel is eigendom, niet gehuurd, wat gunstig is voor de koper aangezien er geen doorlopende huurkosten voor deze uitrusting zijn. Gedeeltelijke vloerverwarming vult het verwarmingssysteem aan, in het bijzonder in de woonkamer en keukengebieden.

Het pand is aangesloten op glasvezelkabel, wat zorgt voor een snelle internetverbinding. Natuurlijke ventilatie is aanwezig in het gebouw, en er is een rookkanaal.

De vraagprijs voor het pand is 350.000 euro, wat wordt aangeboden als kosten koper, wat betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de transactiekosten zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten. Deze prijs vertaalt zich naar ongeveer 2.201 euro per vierkante meter woonoppervlakte.

De overdracht van het pand is in overleg, wat betekent dat de exacte verhuisdatum met de verkoper kan worden besproken. Deze flexibiliteit kan behulpzaam zijn voor kopers die de verkoop van hun huidige woning moeten coördineren of andere timingoverwegingen hebben.

De listing beschrijft de locatie als zijnde in het centrum van het dorp, met een open positie en vrij uitzicht. Geesteren wordt beschreven als een schilderachtig dorp met een nostalgisch en warm karakter. De Dorpsstraat wordt aangeduid als het kloppend hart van het dorp, wat suggereert dat er een levendige en actieve gemeenschapssfeer heerst.

Voor potentiële kopers biedt dit pand een combinatie van historisch karakter en moderne updates. De keuken- en badkamerrenovaties uit 2020, gecombineerd met het nieuwe verwarmingssysteem uit 2024, betekenen dat verschillende grote onderhoudspunten recent zijn aangepakt. De energiezuinigheidsverbeteringen door isolatie- en glasupdates vertegenwoordigen ook aanzienlijke investeringen in het pand. Tegelijkertijd behoudt het gebouw zijn historische karakter door kenmerken zoals de stookpijp, de traditionele indeling over drie verdiepingen en de positie langs de historische hoofdstraat van het dorp.

De afwezigheid van een achtertuin is een opvallend kenmerk dat mogelijk niet bij alle kopers past. Echter, de voortuin biedt buitenruimte, en de centrale dorpslocatie betekent dat andere buitenfaciliteiten mogelijk in de buurt toegankelijk zijn. De tweede verdiepingsruimte die nog afgewerkt moet worden, vertegenwoordigt zowel een overweging als een mogelijkheid, aangezien er extra investering nodig zal zijn, maar het persoonlijke aanpassing toelaat.

Het pand zal waarschijnlijk aanspreken bij kopers die historische gebouwen en dorpsleven waarderen, die karakter en gemeenschapssfeer belangrijk vinden, en die bereid zijn een kleiner perceel te accepteren in ruil voor een centrale locatie en ruime binnenruimte. De driedelige indeling biedt flexibiliteit in hoe de ruimte wordt gebruikt, met mogelijkheden voor een thuiswerkkantoor, hobbyruimtes of extra slaapkamers, afhankelijk van de behoeften van de koper.