Hoekhuis met 4 slaapkamers en zonnige tuin nabij dorpscentrum

Het pand is gelegen aan de Bredestraat-Zuid 6 in Herveld, een dorp in de municipality Overbetuwe. De vraagprijs bedraagt 350.000 euro (kosten koper). Het betreft een hoekhuis gebouwd in 1966 met een woonoppervlakte van 87 vierkante meter op een perceel van 185 vierkante meter. Het pand heeft een inhoud van 375 kubieke meter.

De begane grond beschikt over een doorzonwoonkamer met grote ramen in zowel de voor- als achtergevel, wat zorgt voor overvloedig natuurlijk licht. Daarnaast zorgt een zijraam voor nog meer daglicht. Screens zijn geïnstalleerd om in de zomermaanden de zon buiten te houden. De woonkamer beschikt over twee inbouwkasten voor opbergruimte. Een van deze kasten is een doorgangskast die ook een deur heeft aan de keukenzijde. De keuken is afgesloten van de woonkamer, maar de brochure vermeldt dat er potentie is om de muur te verwijderen om een open keuken te creëren. Zowel de voor- als achterdeur zijn recent vervangen door nieuwe. De hal biedt toegang tot het toilet, een diepe meterkast, het trapgat en een opbergkast onder de trap. Er is geen gebrek aan opbergruimte op dit niveau.

De eerste verdieping bevat vier slaapkamers en een badkamer. De slaapkamers meten respectievelijk 11 vierkante meter, 9 vierkante meter, 7 vierkante meter en 5 vierkante meter. Alle kamers hebben rechte muren en grote ramen. De twee grootste slaapkamers beschikken over inbouwkasten. Alle kamers zijn voorzien van rolluiken waarmee ze volledig verduisterd kunnen worden. De badkamer is centraal in het huis geplaatst en wordt omschreven als niet groot. De brochure vermeldt dat bij dit type huis mensen vaak een slaapkamer opofferen om een grotere badkamer te creëren, en de voormalige badkamerruimte zou dan als wasruimte kunnen dienen of worden opgenomen als extra ruimte voor een slaapkamer. Er is een inbouwkast op de overloop.

De tweede verdieping wordt omschreven als verrassend. De ruimte is bereikbaar via een vlizotrap maar biedt aanzienlijk potentieel, mede dankzij de hoge nokhoogte van circa 2,3 meter. Het installeren van een vast trap zou dit niveau veel toegankelijker maken, en het zou eenvoudig zijn om hier een extra slaapkamer te creëren. Een vast trap zou circa 18 vierkante meter extra woonruimte creëren (gemeten vanaf 1,5 meter hoogte). Er zijn twee dakramen voor daglicht.

De achtertuin is zonnig en gericht op het oosten, waardoor u kunt genieten van de ochtend- en middagzon. Door de lage bebouwing aan de zuidzijde bereikt nog meer zonlicht de tuin. De tuin heeft een onderhoudsarm karakter met voldoende bestrating en een groot terras. Er is een zij-ingang aan de zijkant van de tuin. Vanuit de tuin is de schuur bereikbaar. Dit is een stenen schuur met een zadeldak, die volop opbergmogelijkheden biedt. De schuur is circa 14 vierkante meter.

Herveld is een centraal gelegen dorp in het midden van de municipality Overbetuwe. Deze regio staat bekend om zijn fruitteelt en ligging tussen de Rijn en de Waal. Herveld is geliefd omdat het een dorps karakter behoudt terwijl het centraal gelegen is ten opzichte van de belangrijkste snelwegen waaronder de A15 en A50 (knooppunt Valburg). Dit betekent dat u steden als Wageningen, Arnhem en Nijmegen binnen 15 minuten met de auto kunt bereiken.

In het centrum van het dorp vindt u een grote Plus supermarkt op het dorpsplein, samen met diverse horecagelegenheden en een nieuw dorpsgemeenschapshuis. Gedurende het jaar worden allerlei activiteiten georganiseerd, waaronder een avondvierdaagse met festiviteiten, een beachvolleybaltoernooi, een jaarlijkse kermis en een populaire jeugdvakantieweek tijdens de vakanties. De brochure omschrijft het als een levendig dorp met veel evenementen.

Technische details omvatten energielabel D, dakisolatie en dubbel glas. Verwarming en warm water worden geleverd door een Nefit HR gas-combiketel geïnstalleerd in 2023 (eigendom). Het pand heeft een met pannen gedekt zadeldak. Het pand is gedeeltelijk gestoffeerd volgens de brochure.

Het perceel is 185 vierkante meter volgens de kadastrale gegevens (VALBURG G 812). De achtertuin is specifiek 74 vierkante meter, 12 meter diep en 6,20 meter breed. Het pand is gelegen aan een rustige weg in een woonwijk. Parkeren is op de openbare weg.

De brochure vermeldt de volgende extra kenmerken: een echte doorzonwoonkamer, grote ramen met veel licht inclusief een zijraam, gesloten keuken, recent vervangen voor- en achterdeur, vier slaapkamers op de eerste verdieping, veel inbouwkasten, een grote vliering met stahoogte en potentie voor een extra slaapkamer, twee dakramen op de vliering, rolluiken op de eerste verdieping, screens op de begane grond, de ketel uit 2023, dubbel glas, oostelijk gelegen achtertuin, stenen schuur met elektra, zij-ingang, rustige en kindvriendelijke ligging, en basisschool en dorpsplein op loopafstand.

De ligging in Herveld verdient meer uitwerking. Het dorp maakt deel uit van de municipality Overbetuwe, die gelegen is in de province Gelderland in het oosten van Nederland. Het gebied tussen de Rijn en de Waal staat bekend als de Betuwe, beroemd om zijn fruitboomgaarden die prachtig bloeien in de lente en het hele jaar door appels, peren, kersen en ander fruit produceren. Dit geeft de regio een duidelijk landelijk karakter terwijl het toch goed verbonden is met stedelijke centra.

De bereikbaarheid van Herveld is bijzonder opmerkelijk. De nabijheid van de snelwegen A15 en A50 bij knooppunt Valburg betekent dat bewoners gemakkelijk meerdere steden kunnen bereiken voor werk, winkelen of vrije tijd. Arnhem, de hoofdstad van de province Gelderland, ligt ongeveer 15 minuten met de auto. Nijmegen, bekend om zijn universiteit en levendige stadscentrum, is eveneens goed bereikbaar. Wageningen, thuisbasis van de Wageningen University en Research, ligt ook binnen handbereik. Dit maakt Herveld een aantrekkelijke locatie voor mensen die in deze steden werken maar liever in een rustigere, landelijkere omgeving willen wonen.

Het dorp zelf heeft alle basisvoorzieningen die nodig zijn voor het dagelijks leven. De Plus supermarkt op het dorpsplein zorgt ervoor dat boodschappen doen gemakkelijk en op loopafstand is. De aanwezigheid van diverse horecagelegenheden betekent dat er opties zijn om uit eten te gaan of te socialiseren zonder het dorp te verlaten. Het nieuwe dorpsgemeenschapshuis dient als ontmoetingspunt voor gemeenschapsactiviteiten en evenementen.

Het pand zelf weerspiegelt de typische woningvoorraad uit de jaren 60 in Nederlandse dorpen. Het doorzonwoonkamer-concept was populair in deze periode, ontworpen om natuurlijk licht te maximaliseren en een gevoel van ruimte te creëren ondanks het relatief bescheiden aantal vierkante meters. De huidige woonoppervlakte van 87 vierkante meter is typisch voor gezinswoningen uit deze periode. De brochure benadrukt echter het potentieel om de bruikbare ruimte uit te breiden, met name door de vliering om te vormen tot echte woonruimte.

De huidige opzet met vier slaapkamers op de eerste verdieping is vrij genereus voor een pand van dit formaat. De kamers variëren van 11 tot 5 vierkante meter, wat typisch zou kunnen accommoderen een hoofdslaapkamer, een secundaire slaapkamer en twee kleinere kamers geschikt voor kinderkamers, een thuiskantoor of een gastenkamer. De aanwezigheid van inbouwkasten in de twee grootste kamers is een praktische eigenschap die helpt om de bruikbare vloeroppervlakte in elke kamer te maximaliseren.

De badkamer situatie wordt eerlijk gepresenteerd in de brochure. De huidige badkamer wordt omschreven als klein en centraal geplaatst. De suggestie dat een slaapkamer zou kunnen worden omgezet om een grotere badkamer te creëren geeft aan dat de huidige indeling mogelijk niet voor alle kopers geschikt is. Dit is iets waar potentiële kopers over na moeten denken op basis van hun eigen prioriteiten met betrekking tot het aantal slaapkamers ten opzichte van de badkamer grootte.

De vliering vertegenwoordigt significante potentiële waarde. Met een nokhoogte van 2,3 meter en bestaande dakramen zou het ombouwen van deze ruimte relatief eenvoudig zijn vergeleken met vlieringen met lagere plafonds. De geschatte extra 18 vierkante meter bruikbare ruimte zou een significante toename van de totale woonoppervlakte vertegenwoordigen, waardoor deze mogelijk boven de 100 vierkante meter komt. Kopers moeten er echter rekening mee houden dat dit de installatie van een vaste trap zou vereisen, wat meegewogen moet worden in renovatiebudgetten.

De buitenruimtes van het pand verdienen ook overweging. De oostelijk gelegen achtertuin betekent dat hij ochtend- en middagzon ontvangt, wat over het algemeen wenselijk wordt geacht voor Nederlandse tuinen. Het onderhoudsarme ontwerp met voldoende bestrating vermindert de lopende onderhoudslast, wat kopers kan aanspreken die geen significante tijd aan tuinonderhoud willen besteden. De stenen schuur met elektra biedt veilige opbergruimte en zou potentieel kunnen dienen als werkplaats of hobbyruimte.

De recente updates aan het pand zijn vermeldenswaard. De vervanging van zowel de voor- als achterdeur suggereert dat de huidige eigenaren verbeteringen aan het pand hebben aangebracht. De installatie van een nieuwe Nefit ketel in 2023 is bijzonder significant, aangezien dit een majeur systeem vertegenwoordigt dat vele jaren betrouwbare service zou moeten bieden. De aanwezigheid van screens en rolluiken voegt zowel comfort als energie-efficiëntie voordelen toe.

Het pand wordt aangeboden voor 350.000 euro met kosten koper. Dit betekent dat de koper verantwoordelijk is voor bijkomende kosten waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten voor de akte van levering en hypotheek, en mogelijk hypotheekadvies kosten. Kopers moeten deze bijkomende kosten meewegen in hun budgetberekeningen. De vraagprijs per vierkante meter is vermeld als 4.023 euro, wat nuttig kan zijn voor vergelijking met vergelijkbare panden in de omgeving.

Het energielabel D geeft aan dat het pand matige energie-efficiëntie heeft. Hoewel het dakisolatie en dubbel glas heeft, zijn er mogelijkheden om de energie-efficiëntie verder te verbeteren door aanvullende isolatiemaatregelen, mogelijk ramen te upgraden, of opties te onderzoeken voor hernieuwbare energie zoals zonnepanelen. Deze verbeteringen kunnen potentieel de energiekosten verlagen en de waarde van het pand na verloop van tijd verhogen.