Benedenwoning met karakter en ruime voortuin in Nijmegen

De woning aan de Bosduifstraat 18 is een benedenwoning gelegen in de wijk Wolfskuil in Nijmegen. De woning biedt ongeveer 68 vierkante meter woonoppervlak, aangevuld met een kelder van circa 14 vierkante meter. Gebouwd in 1948 combineert dit appartement originele architectonische details met doordachte moderne aanpassingen.

Bij het betreden van de woning vestigt de hal direct de aandacht op het karakter van het huis. De granitovloer, een duurzaam en distinctief vloermateriaal typisch voor de Nederlandse architectuur uit het midden van de twintigste eeuw, loopt door de entree. De wanden zijn voorzien van beton-emaille lambrisering, een soort geëmailleerd betonnen paneel dat populair was in de naoorlogse periode. De originele binnendeuren zijn bewaard gebleven, wat bijdraagt aan de authentieke sfeer van het appartement. Vanuit de hal hebben bewoners toegang tot het toilet, de kelder, de badkamer en de hoofdwoonruimte.

De woonkamer is gelegen aan de voorzijde van het appartement en profiteert van het uitzicht op de ruime voortuin. Deze voortuin meet ongeveer 56 vierkante meter, met afmetingen van 6 meter diepte en 9,35 meter breedte. De tuin heeft hoge hagen die aanzienlijke privacy bieden ten opzichte van de straat. Ondanks dat het een benedenwoning is, zorgt het verhoogde groene uitzicht voor een aangename en beschutte sfeer in de woonruimte. De kamerafmetingen en het tuinzicht dragen bij aan een rustige leefomgeving.

Aan de achterzijde van het appartement bevindt zich de open keuken. De keuken wordt omschreven als netjes afgewerkt en goed geïntegreerd in de algemene indeling van de woning. Naast de keuken bevindt zich een bijkeuken die de cv-ketel huisvest, opbergruimte biedt en de wasmachine-aansluiting bevat. Deze praktische indeling houdt de hoofdwoonruimtes opgeruimd terwijl de nodige huishoudelijke functionaliteit wordt geboden.

Het appartement beschikt over twee slaapkamers. De grotere slaapkamer is gelegen aan de achterzijde van de woning en is voorzien van airconditioning die in 2024 is geïnstalleerd. Deze slaapkamer beschikt ook over een elektrisch rolluik, wat handig kan zijn voor lichtregeling en temperatuurregeling. De tweede slaapkamer biedt extra slaap- of werkruimte.

De badkamer is voorzien van een douche en een wastafel. Een separaat toilet is bereikbaar vanuit de hal, wat een praktisch kenmerk is voor een woning met meerdere bewoners.

Een opvallend kenmerk van deze woning is de kelder, die ongeveer 14 vierkante meter meet. De kelder is uitgegraven om door de hele ruimte staande hoogte te bieden. Toegang is via een vaste trap vanuit de hal. Een koekoekraam, een soort dakraam op begane grondniveau, zorgt voor natuurlijk licht en ventilatie in de ruimte. De kelder biedt aanzienlijke opslagcapaciteit voor voorraden, huishoudelijke artikelen, of kan dienen als hobbyruimte.

De buitenruimtes van de woning zijn ingericht om de bruikbaarheid te maximaliseren ondanks het formaat van de benedenwoning. Naast de ruime voortuin zijn er twee kleine achtertuinen. De eerste achtertuin biedt ruimte voor een klein zitje, waardoor bewoners buiten kunnen vertoeven aan de achterzijde van de woning. De tweede achtertuin is meer praktisch van aard en biedt ruimte voor fietsenstalling of aanvullende opslagbehoeften.

De woning heeft de afgelopen jaren verschillende belangrijke upgrades ontvangen. De kozijnen en deuren zijn van kunststof en zijn tussen 2024 en 2026 geïnstalleerd. Deze kozijnen zijn voorzien van HR++ beglazing, wat een betere thermische isolatie biedt vergeleken met standaard dubbelglas. De enige ramen die nog niet zijn geüpgraded naar HR++ zijn die in het toilet en de kelder. De cv-ketel is een Remeha combiketel geïnstalleerd in 2024 en onderhouden in 2026. De ketel is eigendom in plaats van gehuurd, wat doorlopende huurkosten voor de nieuwe eigenaar voorkomt. Airconditioning is in 2024 geïnstalleerd in de hoofdslaapkamer.

Het energielabel voor de woning is C. Gezien de combinatie van gedeeltelijke HR++ beglazing en een modern verwarmingssysteem lijkt dit label passend. De woning heeft nog steeds natuurlijke ventilatie in plaats van mechanische ventilatiesystemen, wat gebruikelijk is voor appartementen uit deze periode.

De woning is gelegen aan de Bosduifstraat in de wijk Hees in Nijmegen. Hees wordt omschreven als een populaire woonwijk gekenmerkt door brede straten, volwassen groen en een ontspannen sfeer. De straat zelf wordt omschreven als groen, ruim en met weinig doorgaand verkeer. De locatie biedt een balans tussen de rust van een woonwijk en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Dagelijkse winkelfaciliteiten zijn op loopafstand beschikbaar in de buurt. Het stadscentrum en het hoofdstation zijn op korte fietsafstand. Voor autobezitters zijn de doorgaande wegen goed bereikbaar.

Parkeren in de buurt werkt met een vergunningenstelsel. De kosten voor de eerste auto zijn 12 euro per jaar, terwijl een tweede autoparkeervergunning 120 euro per jaar kost. Dit is een relatief betaalbare parkeerregeling vergeleken met veel Nederlandse stadscentra.

De woning maakt deel uit van een Vereniging van Eigenaren met een maandelijkse bijdrage van 200 euro. De listing beschrijft de vereniging als gezond. De gedetailleerde checklist geeft echter aan dat sommige aspecten aandacht vereisen: de vereniging is niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel, en de checklist geeft aan dat er geen jaarlijkse algemene ledenvergadering is, geen reservefonds, geen onderhoudsplan en geen opstalverzekering is geregeld via de vereniging. Dit verschil tussen de beschrijving en de checklist-antwoorden moet door potentiële kopers worden verduidelijkt voor aankoop.

De vraagprijs is 365.000 euro, wat neerkomt op ongeveer 5.368 euro per vierkante meter woonoppervlak. De woning wordt aangeboden met een koper betaalt overdrachtskosten constructie. De overdrachtsdatum wordt in overleg vastgesteld.

Het appartement heeft een inhoud van ongeveer 271 tot 285 kubieke meter, met kleine variaties tussen verschillende secties van de listing. Het dak is een zadeldak bedekt met dakpannen. De woning is in volle eigendom en is ingeschreven in het Kadaster onder NEERBOSCH I 1925.

Glasvezelinternet is beschikbaar op de woning, wat een belangrijk kenmerk is voor moderne bewoners. Televisiekabel is eveneens aanwezig.

Potentiële kopers moeten er rekening mee houden dat hoewel de woning op verschillende belangrijke gebieden is gemoderniseerd, sommige aspecten kenmerkend blijven voor de oorspronkelijke bouwperiode. Het natuurlijke ventilatiesysteem betekent dat bewoners aandacht moeten besteden aan het regelmatig ventileren van de woning om vochtproblemen te voorkomen. De keuken, hoewel omschreven als netjes, voldoet mogelijk niet aan de verwachtingen van kopers die op zoek zijn naar een moderne, hoogwaardige kookruimte. De badkamervoorzieningen zijn functioneel maar basic, met een douche en wastafel maar geen bad.

De locatie in Hees biedt een specifieke levensstijl. Bewoners die een rustigere, meer suburbane sfeer waarderen met behoud van goede toegang tot het stadscentrum zullen deze locatie aantrekkelijk vinden. De buurt is goed gevestigd met volwassen bomen en tuinen, wat bijdraagt aan een aangenaam straatbeeld. De nabijheid van het gebied Wolfskuil biedt aanvullende lokale voorzieningen en groene ruimtes.

De woning zou geschikt zijn voor verschillende huishoudtypen. Een alleenstaande professional of stel kan het karakter en het behapbare formaat van het appartement waarderen. De twee slaapkamers maken het ook haalbaar voor een klein gezin, hoewel gezinnen met groeiende kinderen de ruimte uiteindelijk mogelijk beperkend vinden. De kelder biedt waardevolle extra opslag die enigszins compenseert voor het bescheiden woonoppervlak.

De vraagprijs moet worden bezien in de context van de Nijmeegse woningmarkt, waar benedenwoningen met tuinen in gewilde wijken premieprijzen vragen. De combinatie van originele kenmerken en recente aanpassingen ondersteunt de vraagprijs, hoewel kopers rekening willen houden met mogelijke toekomstige kosten zoals het upgraden van de overgebleven ramen naar HR++ standaard, mogelijke badkamerrenovatie en het onderzoeken van de VvE-situatie.