Uniek karakterhuis met modern comfort in Boekelo

Het pand is gelegen in het dorp Boekelo, dat deel uitmaakt van de gemeente Enschede in het oosten van Nederland. Boekelo is bekend om zijn landelijk karakter terwijl het toch dicht bij de voorzieningen van de stad Enschede ligt. Het pand is gesitueerd aan de Beckumerstraat, een straat in het dorpscentrum.

Het gebouw heeft een rijke geschiedenis die teruggaat tot 1929, toen het oorspronkelijk werd gebouwd. Voor vele jaren herbergde het café Breukers, dat dienst deed als ontmoetingsplaats voor de lokale gemeenschap. Later was het gebouw de thuishaven van een slijterij met dezelfde naam. Deze historische achtergrond geeft het pand een uniek karakter dat het onderscheidt van nieuwgebouwde woningen.

Een particuliere investeerder erkende het potentieel van dit karakteristieke gebouw en ondernam een volledig herontwikkelingsproject. De renovatie vond plaats in 2024 en 2025, waarbij de voormalige commerciële ruimte werd getransformeerd in drie afzonderlijke, moderne woonunits. Elk van de drie units is ontworpen met een eigen identiteit, met een constante focus op comfort en energie-efficiëntie.

Het onderwerp van deze aanbieding is unit 173-1, die een prominente positie inneemt binnen het omgebouwde gebouw. Hoewel het juridisch is geclassificeerd als een appartementsrecht, functioneert deze unit in elke praktische zin als een volledige eengezinswoning. Het heeft een eigen privé-ingang op straatniveau, en cruciaal: er zijn geen aangrenzende units erboven of eronder. Deze opstelling biedt bewoners de privacy en woonomgeving die typisch is geassocieerd met een vrijstaande of twee-onder-een-kap woning.

De woonoppervlakte bedraagt circa 97 vierkante meter, wat ruimte biedt voor comfortabel wonen. Het volume van het pand is vastgesteld op 344 kubieke meter, berekend volgens de standaard meetinstructies voor residentiële panden. Het moet worden opgemerkt dat de tweede verdieping, alleen toegankelijk via een dichtgeschroefd inspectieluik, niet is inbegrepen in deze metingen.

Bij het betreden van het pand via de privé-ingang worden bewoners verwelkomd in een ruime hal. Dit gebied herbergt de moderne elektrische verdeler en een toiletruimte met een wandcloset en een klein wastafeltje. De hal geeft toegang tot de hoofdwoonruimtes op de begane grond.

De woonkamer is een royale ruimte van circa 35 vierkante meter, wat het hart van het huis vormt. Grote glaspanelen aan de zijde grenzend aan de Pastoor Schneiderstraat laten overvloedig natuurlijk licht binnen, wat een heldere en uitnodigende sfeer creëert. Deze ramen bieden ook uitzicht op de omgeving. De woonkamer beschikt over een praktische bergkast die in het trappengedeelte is gebouwd, wat nuttige ruimte biedt voor huishoudelijke artikelen.

De keuken is geïntegreerd in de woonkamer in een open indeling, wat het ruimtegevoel vergroot en sociale interactie bevordert tijdens het koken of entertainen. De keuken is uitgerust met essentiële apparatuur, waaronder een kookplaat, een afzuigsysteem en een koelkast. Hoewel de keuken functioneel en modern is, biedt het toekomstige eigenaren de mogelijkheid om de ruimte naar eigen voorkeur aan te passen.

Ook op de begane grond bevindt zich een kast die de warmtepompinstallatie herbergt. Dit warmtepompsysteem is een essentieel onderdeel van de uitstekende energie-efficiëntie van het pand. De begane grond profiteert van gedeeltelijke vloerverwarming, wat zorgt voor comfortabele en gelijkmatige warmteverdeling zonder de noodzaak van zichtbare radiatoren.

Een achteringang biedt extra toegang tot het pand, wat handig is voor het bereiken van de buitenruimtes en de berging.

De eerste verdieping van het pand is bereikbaar via een trap vanuit de begane grond. De overloop geeft toegang tot de twee slaapkamers en de badkamer. Beide slaapkamers zijn opmerkelijk ruim, met een oppervlakte van respectievelijk circa 21 vierkante meter en 16 vierkante meter. Deze afmetingen zijn ruimhartig voor een pand van deze omvang en laten flexibele meubelopstellingen toe. De grotere slaapkamer kan eenvoudig een tweepersoonsbed herbergen, samen met aanvullende meubels zoals kasten, dressoirs of een werkplek. De tweede slaapkamer, hoewel iets kleiner, blijft een comfortabele ruimte die geschikt is voor gebruik als tweede slaapkamer, gastenkamer of thuiskantoor.

De badkamer op deze verdieping meet circa 6 vierkante meter en is voorzien van moderne sanitaire voorzieningen, waaronder een douche, een wastafel en een wandcloset. Hoewel compact, biedt de badkamer alle essentiële voorzieningen in een praktische indeling.

De tweede verdieping van het gebouw bestaat, maar is niet inbegrepen als onderdeel van deze wooneenheid. Toegang tot deze ruimte is via een inspectieluik dat dichtgeschroefd is, wat aangeeft dat het niet bedoeld is voor regelmatig gebruik door de bewoners van unit 173-1.

Buiten beschikt het pand over buitenruimtes aan drie zijden: een voortuin, een achtertuin en een zijtuin. De zijtuin heeft gemeten afmetingen van 2,50 meter diep en 9,00 meter breed, in totaal 23 vierkante meter. Alle tuinen zijn zuidoostelijk georiënteerd, wat betekent dat ze 's ochtends en vroeg in de middag veel zonlicht ontvangen. Hoewel beschreven als compact, bieden deze buitenruimtes gebieden voor ontspanning, tuinieren of buiten dineren.

Een houten berging van circa 5 vierkante meter is aangebouwd aan het pand. Deze berging is voorzien van elektriciteit, waardoor het geschikt is voor het opslaan van gereedschap, fietsen of andere items die stroom nodig hebben voor opladen of onderhoud.

De energieprestatie van dit pand is uitzonderlijk, getuige het toegekende energielabel A++. Deze topbeoordeling weerspiegelt de uitgebreide isolatie en efficiënte verwarmingssystemen die tijdens de recente renovatie zijn geïnstalleerd. Het pand beschikt overal over HR-beglazing en is volledig geïsoleerd. Het warmtepompsysteem voorziet in zowel verwarming als ventilatie, wat bijdraagt aan het lage energieverbruik. Voor potentiële kopers die zich zorgen maken over energiekosten en milieu-impact, vertegenwoordigt dit pand een uitstekende keuze.

Omdat het omgebouwde gebouw enkele gebieden heeft waar de ene unit boven of onder een andere is gebouwd, is een Vereniging van Eigenaren opgericht. Dit is wettelijk verplicht bij verticale splitsing van een gebouw in afzonderlijke units. De VvE, genoemd naar het historische café, is verantwoordelijk voor bepaalde gedeelde aspecten van het eigendom.

Een Meerjaren Onderhoudsplan is opgesteld, dat de verwachte onderhoudsbehoeften en kosten voor het gebouw in de komende jaren beschrijft. Via de VvE worden het exterieuronderhoud en de gebouwenverzekering voor de gehele structuur collectief afgehandeld. Deze kosten worden verdeeld over de drie uniteigenaars in verhouding tot hun respectievelijke aandelen in het gebouw.

Een belangrijk punt om op te merken is dat de maandelijkse bijdrage aan de VvE nog niet is vastgesteld. Dit zal worden bepaald door de drie toekomstige eigenaren van de units, binnen het kader van toepasselijke wet- en regelgeving. Potentiële kopers moeten deze extra maandelijkse kosten in hun budgetberekeningen meenemen, hoewel het bedrag afhangt van beslissingen die gezamenlijk met de andere eigenaren worden genomen.

De transactie zal worden afgehandeld door een aangewezen projectnotaris, Hofsteenge en Wesseling, gevestigd in Enschede. Het gebruik van een projectnotaris is gebruikelijk bij ontwikkelingen zoals deze om consistentie en efficiëntie in de juridische processen te waarborgen.

Parkeergelegenheid voor het pand is beschikbaar op de openbare weg. Hoewel er geen eigen parkeerplaats of garage bij de unit is inbegrepen, betekent de locatie in een woonbuurtschap doorgaans dat het vinden van parkeerruimte op straat relatief eenvoudig is.

Het pand is aangesloten op een glasvezelkabelnetwerk, wat zorgt voor beschikbaarheid van high-speed internet. Dit is een belangrijke eigenschap voor modern wonen, in het bijzonder voor degenen die thuiswerken of streaming media consumeren.

Een dakraam wordt genoemd tussen de voorzieningen, wat waarschijnlijk extra natuurlijk licht brengt in de binnenruimtes, mogelijk de badkamer of het trappengedeelte.

De vraagprijs voor dit pand bedraagt 395.000 euro, wat is vermeld als kosten koper. Dit betekent dat de koper verantwoordelijk is voor de additionele kosten verbonden aan de aankoop, waaronder overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, en eventuele hypotheekadvieskosten. De prijs per vierkante meter komt uit op circa 4.072 euro.

Het pand is momenteel direct beschikbaar voor bewoning, wat betekent dat er geen kettingen of vertragingen zijn die een snelle transactie voor een voorbereide koper zouden belemmeren.

De aanbieding classificeert het pand als een bestaand gebouw van het type eengezinswoning, hoekwoning. De juridische classificatie is echter die van een appartementsrecht vanwege de verticale splitsing van het gebouw en de oprichting van de VvE. Potentiële kopers moeten dit onderscheid begrijpen, in het bijzonder bij het regelen van hypotheekfinanciering, aangezien geldverstrekkers specifieke eisen kunnen hebben voor appartementenaankopen in vergelijking met vrijstaande woningen.

De kadastrale referentie voor het pand is LONNEKER W 1259, met een kadastrale oppervlakte van 1 vierkante meter. Dit cijfer lijkt een administratieve aanduiding te zijn gerelateerd aan het appartementsrecht in plaats van de werkelijke grondoppervlak die bij de unit hoort. De daadwerkelijke buitenruimte bestaat uit de compacte tuinen aan drie zijden van het pand.

Samenvattend biedt dit pand aan de Beckumerstraat 173-1 in Boekelo een combinatie van historisch karakter en modern wooncomfort. De renovatie van 2024/2025 heeft een voormalig café en slijterij getransformeerd in een eigentijdse woning die de charme van zijn oorsprong uit 1929 behoudt, terwijl het uitstekende energie-efficiëntie en moderne voorzieningen biedt. De ruime woonkamer, royale slaapkamers en privé buitenruimtes creëren een comfortabele leefomgeving. De juridische status als appartementsrecht, hoewel mogelijk extra overwegingen vereist, doet geen afbreuk aan de praktische ervaring van het wonen in wat functioneert als een onafhankelijk thuis. Voor kopers die op zoek zijn naar een bijzonder pand in een dorpse omgeving met goede verbindingen naar de stad Enschede, vertegenwoordigt dit omgebouwde gebouw een interessante kans.