Charmante Obergeschosswohnung mit Balkon im Valkenboskwartier

Das Objekt befindet sich an der Copernicusstraat 219 in Den Haag, im begehrten Valkenboskwartier-Viertel. Diese Obergeschosswohnung erstreckt sich über ca. 72 Quadratmeter Wohnfläche nach dem NEN 2580-Messstandard, mit zusätzlichen 3 Quadratmetern gebäudebezogener Außenfläche in Form eines Balkons.

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1907 und liegt in einem gemeindlich geschützten Stadtgebiet, was auf den historischen Charakter und die architektonische Bedeutung der Nachbarschaft hinweist. Das Valkenboskwartier ist bekannt für seine attraktive Architektur der 1930er Jahre und seine lebendige, aber einladende Atmosphäre, die ein wünschenswertes Wohnumfeld schafft, das städtische Bequemlichkeit mit Wohncharm verbindet.

Bei der Ankunft erfolgt der Zugang zur Wohnung über eine Treppe, die zum Eingang im ersten Stock führt. Der Eingangsbereich bietet Zugang zu einem Zählerschrank und praktischem Stauraum, der eine organisierte Aufbewahrung von Mänteln, Schuhen und Haushaltsgegenständen ermöglicht. Dieser praktische Eingangsbereich bestimmt den Ton für den durchdachten Grundriss, der folgt.

Das Wohnzimmer ist ein besonders reizvolles Merkmal dieser Wohnung. Ursprünglich als En-Suite-Zimmer angeordnet, behält es im vorderen Bereich einen charmanten Einbauschrank, der Charakter verleiht und zusätzlichen Stauraum bietet. Der Raum wird als geräumig und einladend beschrieben und bietet ausreichend Platz für verschiedene Möbelarrangements, die unterschiedlichen Lebensstilen gerecht werden. Französische Türen öffnen sich zum Balkon, der Nachmittags- und frühe Abendsonne genießt und auf üppiges Grün blickt. Diese Verbindung zwischen Innen- und Außenwohnraum verstärkt das Gefühl von Licht und Luftigkeit in der gesamten Wohnung. Das Wohnzimmer verfügt auch über einen praktischen Waschraumschrank mit Platz für Waschmaschine und Trockner, der diese praktischen Geräte ordentlich verstaut und dennoch leicht zugänglich hält.

Die Küche ist mit einem freistehenden Smeg-Kühlschrank und einem separaten Gasherd mit Backofen und Kombiofen ausgestattet. Die Küche bietet auch direkten Zugang zum Balkon, was eine alternative Route zum Außenbereich schafft und bequemes Essen im Freien ermöglicht oder einfach das Genießen eines Morgenkaffees bei Blick auf das Grün.

Das Badezimmer wurde mit modernen Armaturen und Sanitäranlagen ausgestattet, einschließlich eines wandhängenden WC, einer Badewanne mit Duschfunktion, eines Doppelwaschbeckens mit Unterschrank, eines Designheizkörpers und einer mechanischen Belüftung. Dieser großzügige Baderaum bietet sowohl Funktionalität als auch Komfort, wobei das Doppelwaschbecken ein besonders praktisches Merkmal für eine Zweizimmerwohnung ist.

Das Hauptschlafzimmer ist von der Küche aus zugänglich und wird als geräumig und hell beschrieben. Dieser Raum bietet ausreichend Platz für ein Doppelbett und zusätzliche Möbel wie Schränke oder einen Schreibtisch. Vom Hauptschlafzimmer aus ist das zweite Schlafzimmer erreichbar, was eine flexible Anordnung schafft, die verschiedenen Haushaltskonfigurationen gerecht werden könnte. Das zweite Schlafzimmer eignet sich gleichermaßen als Gästezimmer, Home-Office, Ankleidezimmer oder Walk-in-Kleiderschrank, je nach den Bedürfnissen des Bewohners. In diesem Raum befindet sich auch der Zentralheizkessel.

In technischer Hinsicht verfügt das Objekt über einen Vaillant ecoTEC Plus CW4 Zentralheizkessel, der 2021 installiert wurde. Diese relativ neue Installation gibt Sicherheit in Bezug auf die Heiz- und Warmwassersysteme. Die Elektroinstallation umfasst 6 Stromkreise, 2 Fehlerstromschutzschalter und einen Hauptschalter. Das Objekt ist teilweise mit Kunststofffensterrahmen mit Doppelverglasung und teilweise mit Holzfensterrahmen mit Einfachverglasung ausgestattet, was auf eine teilweise Modernisierung der Fenster bei gleichzeitiger Beibehaltung einiger ursprünglicher Merkmale hinweist. 2022 wurde attraktives Laminat verlegt, das einen zeitgemäßen und pflegeleichten Bodenbelag in den Wohnbereichen bietet.

Die Wohnung hält einen 1/6-Anteil an einer aktiv verwalteten Eigentümergemeinschaft (VvE). Die VvE erhebt einen monatlichen Beitrag von 185 Euro, der die kollektive Gebäudeversicherung abdeckt und zur Rücklage beiträgt. Ein langfristiger Instandhaltungsplan für den Zeitraum von 2021 bis 2035 ist vorhanden, der Klarheit über künftige Wartungsanforderungen und die Finanzplanung für das Gebäude bietet. Das Vorhandensein einer Rücklage, regelmäßiger jährlicher Versammlungen und einer ordnungsgemäßen KvK-Registrierung weist auf eine gut organisierte und professionell verwaltete VvE hin.

Das Energielabel des Objekts lautet D, was den teilweisen Charakter der Isolierungsmaßnahmen widerspiegelt. Während das Objekt von einigen Doppelverglasungen und einem modernen Kessel profitiert, tragen die verbleibenden Einfachverglasungen und das Alter des Gebäudes zum aktuellen Energielabel bei. Potenzielle Käufer sollten die Möglichkeit weiterer Energieeffizienzverbesserungen in Betracht ziehen.

Das Objekt befindet sich auf freiem Grundstückseigentum (Erbpacht-frei), was bedeutet, dass keine Erbpacht zu zahlen ist, was einen erheblichen finanziellen Vorteil gegenüber Immobilien darstellt, die Erbpachtverträgen unterliegen.

Die Lage der Copernicusstraat bietet hervorragende Anbindung und Bequemlichkeit. Das Valkenboskwartier-Viertel bietet alle täglichen Einrichtungen in erreichbarer Nähe, einschließlich Supermärkte, Fachgeschäfte, Cafés und Restaurants. Die beliebten Einkaufsstraßen Reinkenstraat und Fahrenheitstraat sind zu Fuß erreichbar und bieten ein breites Sortiment an Einzelhandelsangeboten. Für diejenigen, die Aktivitäten im Freien mögen, sind sowohl der Strand als auch die Dünen in etwa 15 Minuten mit dem Fahrrad zu erreichen, während das Stadtzentrum von Den Haag weniger als 10 Minuten mit dem Fahrrad entfernt ist. Die öffentlichen Verkehrsanbindungen zum Strand, Stadtzentrum und zu den wichtigsten Bahnhöfen werden als hervorragend beschrieben, was eine einfache Reise in der gesamten Region erleichtert.

Parkmöglichkeiten sind auf der öffentlichen Straße direkt vor dem Objekt vorhanden, unterliegt den geltenden Parkgenehmigungsregelungen für das Gebiet.

Aufgrund des Alters des Objekts, das bis 1907 zurückreicht, wird der Kaufvertrag sowohl eine Altersklausel als auch eine Materialklausel enthalten. Diese Standardklauseln bieten dem Verkäufer Schutz hinsichtlich des Zustands älterer Immobilien und erkennen an, dass Käufer von historischen Gebäuden ein gewisses Maß an Wartungsverantwortung akzeptieren, das für Immobilien dieses Alters typisch ist.

Der Übergabetermin wird als verhandlungsoffen beschrieben, mit der Möglichkeit eines schnellen Übergangs, falls gewünscht. Der Kaufvertrag wird nach dem Standard-NVM-Modell erstellt, das einen anerkannten und erprobten Rahmen für Immobilientransaktionen in den Niederlanden bietet.

Der Angebotspreis beträgt 375.000 Euro, was etwa 5.208 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche entspricht. Diese Preisgestaltung sollte im Kontext der begehrten Lage im Valkenboskwartier, des freien Grundstückseigentums und der Charaktermerkmale des Objekts betrachtet werden.

Der architektonische Kontext des Valkenboskwartiers fügt Immobilien in diesem Bereich einen erheblichen Mehrwert hinzu. Die Nachbarschaft zeichnet sich durch ihre charakteristische Architektur der 1930er Jahre aus, mit Gebäuden, die ornamentale Fassaden, abwechslungsreiche Dachlinien und durchdachte Stadtplanung aufweisen, die ein zusammenhängendes, aber abwechslungsreiches Straßenbild schaffen. Das Leben in einem geschützten Stadtgebiet bedeutet, dass der Charakter der Nachbarschaft für zukünftige Generationen bewahrt wird, was zur Stabilität des Immobilienwerts und zur Gesamtattraktivität des Standorts beitragen kann.

Der Balkon, obwohl bescheiden mit 3 Quadratmetern, dient als wichtige Erweiterung des Wohnraums. Die Ausrichtung zur Nachmittags- und Abendsonne macht ihn geeignet zum Entspannen nach der Arbeit oder zum Genießen von Mahlzeiten im Freien in den wärmeren Monaten. Der Blick auf das Grün bietet eine angenehme Aussicht, die das Gefühl der Ruhe verstärkt, trotz der zentralen städtischen Lage.

Der Grundriss der Wohnung, bei dem das zweite Schlafzimmer über das Hauptschlafzimmer erreichbar ist, bietet sowohl Vorteile als auch Überlegungen. Diese Anordnung kann gut für Paare funktionieren, die den zweiten Raum als Ankleidezimmer, Home-Office oder Gästezimmer nutzen möchten. Sie ist möglicherweise weniger ideal für Haushalte, die völlig getrennte Schlafquartiere benötigen. Potenzielle Käufer sollten bei der Bewertung dieses Aspekts des Objekts ihre aktuellen und erwarteten zukünftigen Bedürfnisse berücksichtigen.

Das Vorhandensein einer Kombibadewanne mit Dusche im Badezimmer bietet Flexibilität für verschiedene Vorlieben und Routinen. Das Doppelwaschbecken ist ein praktisches Merkmal, das Komfort hinzufügt, besonders für einen Zweipersonenhaushalt, in dem morgendliche Routinen andernfalls kollidieren könnten.

Der teilweise Fensteraustausch, mit einigen Kunststoff-Doppelverglasungseinheiten und einigen ursprünglichen Holz-Einfachverglasungsfenstern, stellt eine häufige Situation bei Immobilien dieses Alters dar, bei der Modernisierungen schrittweise durchgeführt wurden. Die verbleibenden Einfachverglasungsfenster werden zu höheren Energiekosten und möglichen Komfortproblemen in den kälteren Monaten beitragen. Ein zukünftiger Fensteraustausch könnte als potenzielles Verbesserungsprojekt erwartet werden, unterliegt jedoch möglichen Einschränkungen durch den geschützten Stadtgebietsstatus.

Die Elektroinstallation mit 6 Stromkreisen kann für aktuelle Nutzungsmuster ausreichend sein, sollte aber für Käufer, die bedeutende Modernisierungen planen oder hohe elektrische Anforderungen durch moderne Geräte und Technologie haben, eine Überlegung sein.

Der VvE-Beitrag von 185 Euro pro Monat sollte im Kontext dessen bewertet werden, was er abdeckt und der finanziellen Gesundheit der Vereinigung. Das Vorhandensein einer Rücklage und eines langfristigen Instandhaltungsplans sind positive Indikatoren, die auf eine verantwortungsvolle finanzielle Verwaltung hindeuten. Potenziellen Käufern wäre gut zu raten, Kopien der VvE-Finanzberichte, des Rücklagensaldos und des detaillierten Instandhaltungsplans anzufordern, um die finanziellen Verpflichtungen und erwarteten zukünftigen Kosten vollständig zu verstehen.

Die Auszeichnung als geschütztes Stadtgebiet, obwohl sie zum Charakter der Nachbarschaft und potenziell zu Immobilienwerten beiträgt, kann Einschränkungen bei äußeren Modifikationen auferlegen. Käufer, die bedeutende Fassadenveränderungen, Fensteraustausch oder andere äußere Änderungen in Betracht ziehen, sollten überprüfen, welche Genehmigungen erforderlich wären und ob ihre geplanten Verbesserungen erlaubt wären.

Die Flachdachkonstruktion, wie in den Objektmerkmalen angegeben, ist typisch für diese Art von Portiekflat-Wohnung. Käufer sollten sich bewusst sein, dass Flachdächer regelmäßige Wartung erfordern und eine begrenzte Lebensdauer haben können, bevor ein Austausch erforderlich wird. Das Vorhandensein eines Instandhaltungsplans bis 2035 sollte Informationen über den erwarteten Zeitplan für alle Dacharbeiten liefern.

Das Fehlen eines Aufzugs in diesem Portiekflat-Gebäude sollte von Käufern mit Mobilitätsbedenken oder solchen, die Schwierigkeiten mit Treppen erwarten, berücksichtigt werden. Die Lage im zweiten Stock bedeutet das Erklimmen eines vollen Treppenhauses, um die Wohnung zu erreichen, was bei einem Wohnen im Alter eine Überlegung werden kann.

Die Nähe zu den Einkaufsstraßen Reinkenstraat und Fahrenheitstraat bietet eine hervorragende Einzelhandelsvielfalt, von täglichen Lebensmitteln bis hin zu Spezialartikeln und Dienstleistungen. Diese etablierten Einkaufsgebiete tragen zum zu Fuß erreichbaren Lebensstil bei, den viele städtische Bewohner suchen, und reduzieren die Abhängigkeit vom Auto für routinemäßige Besorgungen.

Die kurze Fahrradstrecke zum Strand und zu den Dünen stellt einen erheblichen Lebensstilvorteil dar, besonders in den wärmeren Monaten, wenn die Küstenfreizeit für viele Bewohner von Den Haag Priorität hat. Diese Nähe zu Naturschutzgebieten bietet einen Ausgleich zur städtischen Umgebung und trägt zur insgesamt hohen Lebensqualität an diesem Standort bei.