Charmant vrijstaand huis uit de jaren '20 met karakteristieke kenmerken in Leeuwarden

Gelegen in de wijk Achter de Hoven in Leeuwarden, biedt Verstolkstraat 46 een vrijstaande woning die oorspronkelijk in 1926 is gebouwd. Dit huis biedt een combinatie van historische karakterelementen en praktische woonruimtes, gesitueerd in een rustige woonwijk terwijl het op loopafstand van het stadscentrum blijft.

De woning is geclassificeerd als een vrijstaande eengezinswoning en werd gebouwd in de jaren '20. De architectuurstijl weerspiegelt de tijd van de bouw, met karakteristieke details die over de decennia zijn behouden. Het exterieur kenmerkt zich door een mansardedak bedekt met een combinatie van bitumineus dakbedekkingsmateriaal en traditionele dakpannen. De totale woonoppervlakte bedraagt 88 vierkante meter, verdeeld over drie woonlagen, met een aanvullende 8 vierkante meter aan andere binnenruimte. Het totale volume van de woning is 361 kubieke meter en de kavelgrootte is 106 vierkante meter.

Bij het betreden van de woning worden bezoekers begroet door een hal met gebrandschilderde ramen in het vestibulegebied, een detail dat direct het historische karakter van het huis vaststelt. De hal geeft toegang tot de hoofdwoonruimtes op de begane grond.

De begane grond bestaat uit een open woon- en keukenruimte die een heldere en uitnodigende woonruimte creëert. De woonkamer beschikt over een balkenplafond dat warmte en karakter aan het interieur toevoegt. Een houten vloer loopt door dit hele niveau en draagt bij aan de gezellige sfeer die in de listing wordt beschreven. De open verbinding tussen de woonkamer en keuken zorgt voor een goede natuurlijke lichtinval en creëert een praktische indeling voor het dagelijks leven.

Aangrenzend aan de hoofdwoonruimte bevindt zich een bijkeuken waar de wasapparatuur is ondergebracht. Deze praktische ruimte biedt ook directe toegang tot het buitengebied aan de achterzijde van de woning. Vanuit de bijkeuken is de badkamer bereikbaar, die handig op de begane grond is gesitueerd.

De badkamer is voorzien van een bad, een aparte douchecabine, een dubbel wastafelmeubel en een toilet. Deze configuratie betekent dat alle essentiële sanitaire voorzieningen toegankelijk zijn op de begane grond, wat bijzonder handig kan zijn voor bewoners of gasten met mobiliteitsbeperkingen.

De eerste verdieping van de woning is bereikbaar via een trap en opent naar een overloop die profiteert van natuurlijk licht. Dit niveau bevat drie slaapkamers, wat de woning geschikt maakt voor kleine gezinnen, stellen of personen die een thuiskantoorruimte nodig hebben. Twee van de drie slaapkamers beschikken over inbouwkasten, wat praktische oplossingen biedt zonder dat extra meubels nodig zijn. De originele paneeldeuren op deze verdieping zijn behouden, wat het periodekarakter van het interieur in stand houdt.

Een vaste trap leidt van de eerste verdieping naar de zolderverdieping, die wordt beschreven als een ruime ruimte met veel daglicht. Dit aanvullende niveau biedt flexibiliteit en kan dienen als werkruimte, hobbyruimte, of potentieel worden ontwikkeld tot extra woonruimte onder voorbehoud van de juiste vergunningen en aanpassingen. De aanwezigheid van goed natuurlijk licht maakt dit gebied direct bruikbaarder dan veel vergelijkbare zolderruimtes in woningen uit deze periode.

De buitenruimtes van de woning omvatten zowel een voortuin als een achtertuin. De achtertuin is op het zuidwesten georiënteerd, wat een gunstige oriëntatie is in het Nederlandse klimaat omdat het toelaat om in de middag en avond van de zon te genieten. De achtertuin meet 9 vierkante meter met afmetingen van ongeveer 4,5 meter diep en 2,5 meter breed. Toegang tot de achtertuin is mogelijk zowel via de bijkeuken als via een achterom, wat een praktisch kenmerk is voor taken zoals tuinonderhoud of fietsenstalling.

De voortuin biedt een ruimte om te genieten van ochtendkoffie of om een aantrekkelijke entree voor de woning te creëren. De combinatie van voor- en achtertuin, hoewel bescheiden in totale oppervlakte, biedt verschillende zonneschijningen gedurende de dag en draagt bij aan de algehele leefbaarheid van het huis.

Wat technische specificaties betreft, heeft de woning momenteel energielabel F. De isolatiemaatregelen omvatten dakisolatie en dubbel glas, wat verbeteringen vertegenwoordigt ten opzichte van de oorspronkelijke bouw maar ook aangeeft dat er potentieel is voor verdere energie-efficiëntieverbeteringen. De verwarming en het warme water worden verzorgd door een gasgestookte combiketel (cv-ketel) van het merk AWB, die in 2019 is geïnstalleerd en bij de verkoop is inbegrepen als eigendom van de huidige eigenaar. De relatief recente installatiedatum van de ketel is een positief aspect voor de toekomstige eigenaar.

De woning is aangesloten op glasvezelkabel en beschikt over tv-kabelaansluitingen. Ventilatie wordt verzorgd door natuurlijke ventilatiesystemen. Een dakraam is aanwezig, waarschijnlijk bijdragend aan het natuurlijke licht op de bovenste niveaus van het huis.

Een belangrijk aspect van deze woning is de erfpachtsituatie. De grond waarop de woning staat is eigendom van de gemeente Leeuwarden, met een jaarlijkse erfpachtcanon van ongeveer 496 euro. De listing vermeldt echter dat er de mogelijkheid bestaat om de erfpacht af te kopen, wat de leasehold zou omzetten in volledig eigendom van zowel de woning als de grond eronder. Potentiële kopers dienen de kosten en voorwaarden verbonden aan een dergelijke aankoop te onderzoeken.

Parkeren in de buurt wordt verzorgd door openbare parkeergelegenheid op straat, wat typisch is voor woonwijken in Nederlandse steden van deze omvang. De nabijheid van het stadscentrum betekent dat veel dagelijkse voorzieningen en diensten op loopafstand zijn, wat mogelijk de noodzaak voor regelmatig autogebruik vermindert.

De wijk Achter de Hoven wordt beschreven als een rustige woonwijk die het voordeel biedt van nabijheid tot de voorzieningen van het centrum van Leeuwarden. Op bereikbare afstand bevinden zich supermarkten, sportfaciliteiten en een gezondheidscentrum, wat bijdraagt aan de praktische leefbaarheid van de locatie. Leeuwarden, als hoofdstad van de provincie Friesland, biedt een scala aan culturele, retail- en werkgelegenheidskansen.

De listing identificeert deze woning als potentieel geschikt voor starters of jonge gezinnen die de voordelen van stedelijk wonen willen combineren met een rustigere woonomgeving. De aanwezigheid van drie slaapkamers en een aanpasbare zolderruimte ondersteunt deze doelgroep. De woning wordt beschreven als kansen biedend voor modernisering en duurzaamheidsverbeteringen, wat aansluit bij het energielabel F en suggereert dat een nieuwe eigenaar zou kunnen investeren in verdere isolatie, raamupgrades of potentieel installaties voor hernieuwbare energie om de energieprestaties van het huis te verbeteren.

De vraagprijs bedraagt 235.000 euro, met de vermelding kosten koper (k.k.) wat aangeeft dat de koper verantwoordelijk is voor de standaard transactiekosten inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten. Dit vertaalt zich naar een prijs per vierkante meter woonoppervlakte van ongeveer 2.670 euro. De acceptatietermijnen worden beschreven als bespreekbaar (in overleg), wat enige flexibiliteit toelaat in de timing van de overdracht.

Samenvattend biedt Verstolkstraat 46 een vrijstaande woning met bewaarde karakteristieke kenmerken uit de bouwperiode op een gunstige locatie binnen Leeuwarden. De woning biedt drie slaapkamers verdeeld over drie niveaus, badkamervoorzieningen op de begane grond, buitenruimtes met een gunstige zonoriëntatie en een relatief recente verwarmingsinstallatie. De erfpachtsituatie presenteert zowel een huidige doorlopende kostenpost als een mogelijkheid voor de aankoop van de erfpacht. Het energielabel suggereert ruimte voor verbeteringsinvesteringen die zowel het comfort als de langetermijnwaarde van de woning zouden kunnen verbeteren.